有人问房产抵押贷款，好不好办?容不容易办下来?其实说好办，也不是太难;说不好办，也确实有一定的难度。
为什么这么说呢?
1、如果你资质好，比如有符合银行要求的实际经营公司、征信好、流水大、负债低，那去任何一家银行，都办的下来;
2、如果你资质不太好，有各种各样的瑕疵，比如空壳公司、刚过户公司、流水少、负债高、小额多、查询多等等，那办理起来，就不是那么胜利了。找不准方案，被拒的概率会非常大。
很重要一点，银行评估贷款资质，是综合评估的。不是说别人空壳公司可以办下来，你也可以;也不是说别人流水少办下来，你也可以。那别人可以办下来，别的地方肯定是有亮点，银行综合评估后没风险，那就会批。
办抵押贷，是一个非常系统的工程，涉及到的细节、硬性条件非常多，根据客户现有的条件再加上能优化的点匹配到一个精准方案，是一件非常专业的事。这需要天天奋斗在贷款一线，需要充分了解各家银行的最新贷款政策，才能匹配到精准方案。我们做融资久了，很多时候，差一点就是直接拒批了。
那么银行抵押贷款主要看哪些条件呢?
主要看征信，近1年流水，房产情况、公司运营情况者上班族的单位是否优良、近期是否有诉讼官司，房产是否抵押在民间机构、小额贷款机构。
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征信又看什么呢?
以前看近2年逾期情况，一般2年内逾期超过6次银行就认定信用记录一般，超过10次基本上就不给进了，如果有逾期超过3、4、5个月都没有还，那么基本上正规银行就不接了。具体的征信解读可以看《办贷款不求人，一文教你读懂征信报告》
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流水方面
流水各家银行看的都不一样，有的银行只要有流水就行，有的需要1:1，有的需要1:2，比如你贷100万，1年就需要入账200万;有的看结息，季度结息大小代表你月均存款的能力，有的银行可以接受临时走账，所以客户情况不同，适合的银行也不同。
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房产情况
这个包括楼龄、房子所在地、面积等，比如有银行不做大鹏、盐田的房子，有的不做单价5万以下的房子;一般要求楼龄不超30年，超过的要不是好学区、要不就会砍成数才做;对于超过144平方以上的房子，有产品直接不做或者会降低评估价或贷款成数。
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公司运营情况
在2020年4月20号之前，刚过户一个公司就好做贷款，各银行尺度比较松，但是4月20号之后空壳公司做某些产品就很难获得通过了，银监局还在各银行直接进行轮番检查，银行审批趋向于严，基本上都要求房子过户满6个月，公司过户满6个月以上才能进件。当然有实体经营的公司就不用担心。
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上班族的消费贷
很多客户觉得经营贷做不了，那就做消费贷呗!是的，有正常工作的客户确实是可以做消费贷的，目前做消费贷的银行比较少，四大行对消费贷把控很严格，额度不会批得太高一般是300万以内，部分股份制银行可以批到1000万，但是等额还款方式压力巨大。
做消费贷，银行青睐于公务员、事业、单位、医生、老师、国央企等优质单位，但是偏偏此类客户由于过于优质，所以申请了很多信用贷。我遇到的客户房产700万，但信用贷却高达300万，严重影响抵押消费贷的审批。
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官司、失信问题
有些做生意的朋友难免会因为生意纠纷打官司，可能金额不大，几千几万，但是不管原告还是被告，银行都要求有诉讼的客户要结清案件才能进件，因为涉及到纠纷，银行是不太愿意扯上这个麻烦的。
有些客户的房产被查封了，但希望进银行，这种就需要先赎楼结清后再进，有些情况是由于自己不知道在谁的公司挂了个股份，而那个公司扯上了官司，自己作为股东也会卷进去，此类银行也是要求结案才能进的。
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抵押在民间的问题
有些客户图方便、图快，所以去机构或小额贷款公司做了贷款，承担着利息1.2分-2分的利息。抵押在民间机构，基本上的银行是要求结清才能进件。
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抵押率的问题
目前大部分银行都是做最高7成抵押率，有些朋友说，我才抵押7成，没有理由不贷给我呀?如果还不起了，银行拿去拍卖不就行了吗?
抵押成数跟流水确实有点正比的关系，银行的本意并不是要拍卖客户的房产。拍卖的流程很长，快则半年，慢则2年，银行会被拍卖纠纷占用太多资金额度，陷于无休止的法律纠纷，银行只是简单的想放个贷收个利息而已，风控是首要考虑问题。
那遇到空壳公司、刚过户公司、刚过户房产、流水少、负债高、小额多、查询多、有逾期、楼龄老、产权人年龄62岁等等问题，还能不能进件银行呢?
答案是肯定的，欢迎来知识星球聊。
