深圳楼市 梁宝欣 摄
本报（chinatimes.net.cn）记者李未来 见习记者 梁宝欣 深圳报道
近日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，深圳3月份二手住宅价格指数环比为99.7，较2月下跌0.3%。
从近一年深圳二手商品住宅价格环比变化情况来看，深圳二手住宅从2021年5月开始，环比连续11个月处于下行通道，跌幅介于0.1%-0.5%之间。
在同比方面，深圳3月份二手住宅价格指数同比为96.7，跌幅达3.3%。楼市寒意尚在。
乐有家营销总裁孟凡振在接受《华夏时报》记者采访时表示，深圳二手房价格环比下降11个月，在宏观层面主要是受经济形势影响导致居民消费力、消费意愿降低，信心指数和预期降低。
“具体主要是政策层面的一系列调控收紧，尤其二手房指导价政策的出台，以及与之配套的按指导价评估贷款的执行，直接造成了购房者贷款额度减小，变相提高了首付成数，尤其刚性需求被压制。其次，金融贷款方面的收紧使贷款审批门槛提高、放款周期都明显延长。今年以来，这种情况已经在改善。”孟凡振说。
二手房成交量大幅萎缩
2021年2月8日，深圳市出台二手住房成交参考价格制度。从2021年5月开始，深圳二手住宅价格已连续11个月处于下行通道，其中，3月环比下降0.3%。
值得注意的是，深圳二手房成交参考价是与银行贷款额度直接挂钩的。也就是说，银行会根据政府给出的二手房参考价来放贷，通常政府给出的参考价会低于市场价，这也意味着人们的首付比例可能由原来的三成提高到五成不等，变相增加了购房者的资金压力。同时，也有部分业主暂缓出售。
而在这样的传导机制下，深圳二手房成交量大幅萎缩。
据深圳市房地产中介协会统计的二手房网签数据，2021年深圳二手房网签（含自助）44375套，相比2020年120295套的网签量，下降幅度达到63.1%，这是自2007年以来，二手房网签量首次低于新房成交量。
数据来源：深圳市房地产中介协会中介标准指数
而在新房成交量方面。据深圳市房地产中介协会统计到的数据显示，2021年全年深圳市共成交52417套新房住宅，相比2020年成交套数上涨了15.5%，创下六年来新高。
二手指导价政策的出台使得深圳房地产市场呈现出新房热，二手房冷的特点。
此外，据深圳市房地产中介协会数据显示，2022年2月二手房网签套数906套（含自助），同比增长-83%，环比增长-43%；3月二手房网签套数1，355套（含自助），环比增长25.5%。
同时，第一太平戴维斯报告指出，2022年第一季度深圳住宅成交面积环同比降幅均超30%的原因有受春节假期和年后疫情影响使得部分看房活动推迟。
学位房溢价空间回调
据乐有家研究中心数据显示，自深圳二手房价格指导价政策出台后，不少中心地带的片区价格出现了较大幅度的回调。如南山的中心区、蛇口、大冲，福田的华强北、百花，罗湖的翠竹等，下跌幅度在全市排前列。
其中南山中心区价格降幅高达30%，华强北和翠竹价格均下跌28%，蛇口、百花、大冲、下梅林等也下跌超20%。
图源：乐有家研究中心
孟凡振认为，这些片区房价的大幅回调，主要是前期溢价比较高，比如南山中心区、蛇口、大冲等，在2021年以前上涨幅度较高。而百花、翠竹这一类是典型的名校片区，主要是靠学区的潜在价值得到拉升，政策发布后市场降温，以往过高的溢价空间、涨幅就出现了正常的回调、回落。龙岗的一些片区，此前涨价就比较缓慢，所以指导价出台后回调的幅度也比较少。
福田百花片区房产中介张先生也向《华夏时报》记者坦言，受官方参考价的调控政策影响，业主卖房周期变长，越来越接近指导价。像有套带百花小学和实验中学的学位房，目前业主报价1150万，之前最高峰的时候成交了1520万。
此外，《华夏时报》记者还了解到，百花片区某套学位房之前挂牌1580万元，挂了一年之后无人问津，业主将其降价到1080万。而据链家官网显示，这套房源参考总价为1111万，政府参考单价为12万/平。
孟凡振认为，指导价调控政策对于“控”的作用是显著的，给有“闻风上涨”惯性的深圳楼市带了一个紧箍咒，给刚需客户争取了“上车”机会。
在谈及深圳二手房指导价政策未来的发展时，孟凡振表示，目前市场整体交易量长期过度低迷，期待二手房指导价政策能够在“调”方面发挥市场作用，比如缓解深度绑定金融贷款政策的现状，如根据市场动态调整指导价幅度，增加灵活性避免市场调节失灵，满足更多刚需客户、新市民群体对美好居住生活的向往。
房产中介张先生则认为，指导价调整就是时间的问题。
对于二手房参考价是否会上调，据此前《华夏时报》报道，4月6日，深圳12345市政府服务热线回复《华夏时报》记者：“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”回复中并没有提及发布的时间。
