销售强劲，利润下滑。
(资料图片仅供参考)
记者丨钟黛
上海土地市场经历了新一轮洗牌，有房企攻城掠地，也有房企黯淡出局。
在上海第二轮集中供地，招商蛇口及其联合体拿下5幅地块，总价达到164.78亿元，仅次于保利发展。
此前的首轮集中供地，招商蛇口及其联合体已经揽下上海4幅宅地，拿地金额达到117.68亿元，为最大买家。
中指院数据显示，今年前7月，招商蛇口的权益拿地金额为381亿元，位居全国房企第四名；在上海的权益拿地金额为194亿元，为房企第一名；据此计算，招商蛇口将超五成的投资预算砸向了上海。
当下，不少昔日的土拍大户偃旗息鼓，而招商蛇口凭借融资优势，重仓押注上海，储备优质项目，以支撑明后两年的销售业绩。
今年前7个月，招商蛇口在上海的销售额维持在第二名，仅次于融创中国。而在全国范围内，其销售总额已冲到第六位。
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豪掷百亿
几番轮转，黑马失速，民企过冬，国央企成为拿地主力。
7月28日，上海第二轮集中供地收官，合计出让34幅宅地，成交金额约780亿元，其中保利、招商蛇口、华发三家出尽风头，全口径拿地金额分别为178亿元、165亿元、115亿元。
从拿地数量来看，央企、国企拿地数量占比近9成，其中保利、招商、华发共拿下13幅地块，占总数四成。民企方面，宝华、金地、富绅、恒文各收获一幅地块。
回顾今年上海两次土拍，招商蛇口扫货多处优质地块。
第二轮集中供地，青浦徐泾地块地处炙手可热的大虹桥，以9%的溢价率成为当日土拍热点，最终被招商蛇口及其合作伙伴南昌市政公用拿下。大虹桥为招商蛇口的优势区域，公司在此已有多个项目布局。
此外，招商蛇口拿下的嘉定地块，临近嘉定新城的“名片”远香湖，区位及周边配套优越。
而在上海首轮集中供地，招商蛇口以底价拿到了普陀内环苏河湾的一宗宅地，另外和香港置地等企业联合，拿到了徐汇滨江的一宗宅地，房地联动价分别为105200元和131000元。
一名地产投资人士点评称，上海定价千万的新房此前主要在虹口杨浦一线，上海首轮土拍补充了长风、苏河湾、徐汇滨江三块地，招商蛇口拿下了其中两块，具有一定的稀缺性。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，招商最近几年在上海扩张节奏非常快，重仓上海的信号非常清晰。
在持续扩张后，招商采取了联合拿地的方式。可能基于两方面因素，一来持续拿地资金肯定会有压力；另一方面，市场预期谨慎乐观，联合拿地可以分摊压力。
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加码上海
2017年，招商蛇口就提出“重返上海”战略。2021年，这一战略升级为“重返上海心”。
加码上海之初，招商蛇口抢先落子大虹桥与自贸区新片区，打造了一批网红项目。2020年，招商蛇口在上海“五大新城”斩获多宗地块。
2021年，招商蛇口转而重仓内环，以高端产品玺系，布局内环内、北外滩、大虹桥等热点板块。2021年，招商蛇口在上海全口径销售金额为322.14亿元，冲到第二名。
据克而瑞披露的数据，今年前7个月，招商蛇口在上海的权益销售金额为138.89亿元，位居第二。
克而瑞称，招商蛇口去年同期跻身TOP10行列，今年凭借旗下明星项目的热销，排名实现了“大跃进”。招商蛇口后期货值储备比较充足，后续发力程度可观。
招商蛇口希望通过上海等市场，带动整体销售规模上升。
2019年底，前任招商蛇口华东区域总经理蒋铁峰升任招商蛇口集团总经理，随后其老部下吕斌被提拔为华东区域总经理，统领上海、杭州、南通等城市。今年初，吕斌调任华中区域总经理，原杭州公司的钱建国接任华东区域总经理。
蒋铁峰曾立下“千亿华东”的目标，华东区域2018年销售业绩突破700亿元，2021年签约销售额突破940亿元，其中上海、杭州公司的贡献最大。
受此带动，招商蛇口在2021年实现销售金额3268亿元，同比增加17.7%。其在克而瑞排行榜上的位置，也由2016年的第14名攀升至2021年的第7名。
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盈利承压
值得注意的是，在冲击规模之路上，招商蛇口的盈利能力承压。
2021年，招商蛇口的营收为1606.43亿元，同比增长23.93%；归母净利润为103.7亿元，同比下降15.35%；毛利率为28.7%，同比降低6.0个百分点；净利率为13%，同比降低6.3个百分点。
其中，土储最多、营收贡献最大的华东区域，毛利率最低。
2021年，招商蛇口华东区域的毛利率仅为11.54%。去年，招商蛇口几个营收占比超10%的大区，毛利率均出现了不同程度的下跌，其中华东区域下跌最多，同比下降4.65个百分点。
上述投资人士称，“招商（上海）项目大多流水线产品，营销尺度大，同版块打新分数较低。”
今年，招商蛇口竣工交付并结转的面积继续增长，利润则继续下滑。
业绩预告显示，2022年上半年，招商蛇口预计归母净利润15亿-21亿元，同比下降50.60%-64.71%；预计扣非净利润12-18亿元，同比下降35.81%-57.21%。
利润下滑主要因为市场景气度下行，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少，以及投资收益同比减少等。
当下，楼市复苏前景尚不明朗，招商蛇口在华东地区的投资决策，将继续影响公司的盈利表现。
