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备受市场关注的保障房REITs发售工作落下帷幕，作为基础设施公募REITs创新品类，保障房REITs面市后获得资金热捧。以其中聚焦北京区域保障性质租赁住房的华夏北京保障房REIT（简称：京保REIT 代码：508068）为例，根据华夏基金最新公告，京保REIT公众发售部分的配售比例为0.64%，此次发行累计吸金超639.12亿元（比例配售前）。京保REIT等具有保障性质的租赁住房REITs的成立，是对“房住不炒”住房发展定位的具体实践，将助力有效盘活存量资产，进一步丰富REITs市场的种类，让普通投资者也能参与到保障房的建设中来，享受到优质资产项目带来的发展红利。
公开资料显示，京保REIT战略投资者认购基金份额数量为3亿份，合计参与的战略投资者数量达14家。根据公告，战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，认购规模为7.53亿元。
在网下询价阶段，京保REIT就受到资金关注，共收到71家网下投资者管理的211个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为158.72亿份，为初始网下发售份额（1.4亿份）数量的113.37倍。剔除无效报价后，有效认购数量总和为157.2亿份。而且网下投资者中，参与的机构众多，券商、保险、信托、私募、基金子公司等各类投资者云集，足见专业机构投资者对京保REIT投资价值的认可。根据公告，最终网下投资者有效认购申请确认比例为0.89%。按照基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为394.57亿元。
京保REIT的公众发售部分更是获得踊跃认购。公告显示，其公众投资者的有效认购基金份额数量为94.43亿份（公众发售的初始基金份额数量为0.6亿份），公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.64%。按照发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为237.02亿元。
据此计算，京保REIT此次发售比例配售前的募集规模达639.12亿元（含战略配售、网下发售和公众发售）。按照公告，网下投资者发生配售，未获配部分认购资金将于募集期结束后的3个工作日内退还至原账户。公众投资者发生配售，未获配部分认购资金将于本基金募集期结束后的3个工作日内划付至场内交易所会员单位或场外基金销售机构，退回至公众投资者原账户的时间请以所在场内交易所会员单位或场外基金销售机构为准。
京保REIT能如此受欢迎离不开项目本身优质的投资价值，该项目是北京保障房中心、中信证券、华夏基金强强联合打造的公募REITs产品，项目底层资产为北京市海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡两处北京市具有代表性的公共租赁住房项目。原始权益人北京保障房中心有限公司是北京最大的住房保障政策实施和落地平台，已运营超过11年，积累了丰富的基础设施运营管理经验。项目ABS管理人中信证券是中国第一家A+H股上市证券公司，各项业务保持市场领先地位，布局REITs十余年，在REITs领域拥有丰富的经验。基金管理人华夏基金早在2015年就组建专门REITs团队，开展REITs研究储备，在管公募REITs规模超百亿元，管理经验丰富。值得一提的是，随着京保REIT等保障房REITs的顺利完成募集，全市场公募REITs数量增至17只，公募REITs底层资产也将新增具有保障性质的租赁住房项目。
风险提示：1、公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种（R4），具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、公募REITs为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
