21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
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今年以来，买房门槛持续降低，80余城首套商贷首付比例降至20%，20余城首套房贷利率已降至4%以下，多地推出购房补贴；房企更是推出了五花八门的营销办法，“小麦换房”、“大蒜换房”、“荔枝换房”、“买房免费坐10年地铁”等优惠轮番上阵。
与前几年严格限购时相比，这些举措切实降低了消费者的购房门槛和购房成本，也推动了刚需群体入市的步伐。
与此同时，近期热点城市也加入了放松限购的队伍。继杭州取消“认房又认贷”之后，成都取消了各区域之间的限购藩篱，并且对改善性购房群体释放出更多空间；西安则缩小了限购区域范围，放松购买首套二手房的条件，降低人才购房限制，增加二孩及以上家庭购房套数。
业内分析人士认为，目前购房门槛已经降至历史低点，不少城市进入购房窗口期，随着保交楼、金融政策的不断推进，楼市后续或将进入相对平稳的发展期。
值得注意的是，除了刚需群体的购房诉求，需求端新一轮支持政策也开始关注到高端改善群体的消费力，根据市场需求适当放开这部分群体的限制，或将有利于支撑需求面。
近日，“金融16条”也提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。市场人士表示，这代表着，地方政府在需求端调控政策方面有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。
房贷利率创新低
信贷政策在本轮楼市周期中发挥了平衡与引导作用。
面对低温运行的楼市整体环境，今年以来，央行已经3次下调5年期以上LPR，共计下调35个基点，同时降低首套房贷利率下限20个基点。
9月29日，央行发文允许符合条件的城市阶段性下调或取消首套房贷款利率下限，30日又降低首套公积金贷款利率15个基点，为各地降低商贷、公积金贷款利率释放了较大空间，有效地降低了购房者置业成本。
贝壳研究院统计数据显示，2022年11月首、二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。
截至11月22日，中指研究院监测到已有武汉、昆明、大连、温州、天津等28个城市将首套房贷利率降至4%以下。
首付比例的降低也已经成为一种普遍趋势。
今年以来，多地下调了商贷、公积金贷款的首付比例。据中指研究院监测，当前，包括重庆、温州、石家庄等地的86个城市已调整首套商贷首付比例至20%，与此前首付30%占据主流的时期相比，购房人的入市门槛得到有效降低。
对限购的调整则释放了此前被禁锢的消费力。
90后林然研究生毕业后留在了成都，最近3年都在成都高新区南部园区工作的她，对于买房一事已经谋划了许久，奈何因为高新区新房火热，摇号屡屡不中，想去其他区域买房也受限。直到近期，林然的买房规划才迎来转机。
11月17日，成都市进一步优化了区域限购措施，消除了复杂的限购限制，明确将天府新区成都直管区等在内的12个区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。
这也就意味着，林然可以把置业目光投向邻近的双流区，选择相对多了一些。她告诉21世纪经济报道记者，高新区的新房如果再摇不到号，就考虑去邻近的区域买房子了，这样能快一点“上车”。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，目前买房成本已经进入到阶段性低点，房贷压力降至历史性低点。“利率调整，尤其是针对首套房利率的降低，可以加快潜在购房者入市的脚步，并且在部分刚需比较集中的城市和区域起到明显的作用。”他说，这也是不少城市购房的“窗口期”，随着保交楼、金融政策的不断推进，楼市后续会进入到更为平稳的发展期。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示：“首付比例出现积极下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”
鼓励改善需求入市
随着刚性购房需求得到充分支持，近期以来，改善性住房需求也开始得到重视。
11月17日，成都明确，对首次开盘的“双限地”项目及其后续批次房源、建筑面积在200平方米及以上的房源以及登记购房人数在房源数（不含200平方米及以上）2倍以内的房源，由开发企业自行组织销售，不再实施公证摇号。
叠加成都同期取消的小区域限购举措，200平方米及以上户型的销售情况，或将得到改善。
前述成都90后林然告诉21世纪经济报道记者，她身边有朋友购房预算比较高，这次新政后，打算不再仅限于高新区买房，计划去成都中心五城区选一选房子，200平方米以上无需摇号的房型也在考虑之内。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“对有收入支撑的购房群体，根据市场需求适当放开限制，有利于支撑需求面。与此同时，对面积较小、登记人数多的，依旧按照无房（棚改户）、普通房需求的优先顺序予以满足。这样，既符合房住不炒的要求，也能适度调整和纠偏过去的政策。”
近段时间以来，多数热点城市的改善性购房需求走热，但在此前严格的限购政策之下，改善性购房要么没有购房资格，要么需要付出更高的成本。
11月19日，西安也对楼市限购政策进行了调整，包括放松购买首套二手房的条件，降低人才购房门槛，增加二孩及以上家庭购房套数，缩小限购区域范围等。
其中，增加多孩家庭购房套数，属于充分促进改善需求的释放，同时也是充分考虑到不同人口结构家庭的住房需求，合理纾解供需矛盾。这一举措，此前已经出现在多个城市的调控工具包中。
疫情常态化防控以来，多个热点城市的大户型和高价豪宅盘热销。以北京为例，仲量联行数据显示，前三季度北京高端住宅累计成交量创近五年新高。这部分群体的消费力对楼市需求端起到了一定程度的拉动作用。
一位在北京国贸商圈拥有300多平方米住宅的购房人告诉21世纪经济报道记者，他也在密切关注着对二套非普通住宅的限购措施是否有松动，好让他能踮一踮脚，将现在的房子置换成更好一点的小区。
展望后市，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示， 今年截至11月1日，全国已有超300省市优化调整政策超900次，在政策优化过程中，部分城市市场出现阶段性修复。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。
“当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着‘金融16条’的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。”陈文静补充说。
