出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
(资料图)
11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化了5项措施，其中就包括：（1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、（2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资、（3）调整完善房地产企业境外市场上市政策、（4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、（5）积极发挥私募股权投资基金作用。
此5项措施被市场称为“第三支箭”，相较于与此前“房地产业务占比不超10%”的企业可以在资本市场融资的限制不同的是，“第三支箭”可以说是全面放开了房企在股权市场融资，这也是时隔近10年后的重新放开。
截止目前，已有包括万科、福星股份、世茂股份、北新路桥、建发国际集团、华夏幸福、新湖中宝、大名城等在内的房企陆续公布其股权融资计划。
三大困局迫使新湖中宝第一时间公布定增计划
近日，新湖中宝公告称，计划向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及补充流动资金、偿还债务等。成为第一批公定增计划的房企。
预计本次新湖中宝非公开发行拟发行的股票数量不超过发行前总股本的20%，若按照当前230亿左右的市值，以及 20%增发上限计算，假设发行折价10%左右，此次新湖中宝有望合计募资约41亿元。
假若按照公司目前70%左右的负债率计算，41亿元新增净资产能可为新湖中宝撬动约百亿新增负债。实际上，对于新湖中宝来说，这或是其目前唯一能获得的流动性，主要原因包括：
其一，销售回款持续不振。
新湖中宝公告显示，其1-9月全口径销售面积32.23万平方米，合同销售收入100.70亿元，同比下降61.26%和53.25%，明显超过克而瑞百强房企同步降幅。而10-11月的销售情况，从克而瑞数据看，较前三季度更为惨淡，两月合计销售额仅在10亿元左右。
糟糕的回款一定程度上也影响了公司的结转交付。新湖中宝2022年三季报显示，实现营收66.83亿元，同比下降25.66%，归母净利润15.98亿元，同比下降22.12%。当前无论是保交付的民生任务还是房企追求的“交付力”都在催促房企尽快解决资金困局，但新湖中宝目前的债务情况并不乐观。
其二，短期流动性承压导致举债难。
新湖中宝三季报显示，其有息负债总额约为307亿元，其中短期负债约为100亿元，而公司账面的货币资金102.04亿元，参考公司半年报中近40亿元的受限资金，可知公司账面资金已然紧张。
短期偿债压力较大，加上销售回款不及预期，新湖中宝的债务融资并不顺利，近期的相关政策红利均没有抓住。
其三，第一支箭、第二支箭、金融十六条都够不上门槛。
从“中债增”到“第二支箭”，从“预售资金新政”到“金融十六条”，信贷政策暖风频吹。信贷周期的回暖无疑将筑牢行业底部，而优质房企无疑是最受益的一批。截至目前，新湖中宝并无在“第一支箭”、“第二支箭”、“金融十六条”相关支持政策中拿到任何授信或发债的相关额度。
因此，留给新湖中宝的路只有狠狠抓住“第三支箭”，从资本市场融资并撬动债务融资。
实控人已质押超8成股份
对于公司是否能最终找到定增对象，并以一个什么样的“优惠价”，我们目前还不得而知，甚至其是否能通过证监会的审批也存在不确定。
但新湖中宝的实控人似乎对股权稀释并不太上心，其股权已几乎全部质押出去。截止公司上一次公告，新湖集团及其一致行动人合计持有新湖中宝49.09亿股，占公司总股本的57.09%，已累计质押股份数达40.89亿股，占其所持股份的83.25%。
资料来源：公司公告
此外，Wind数据显示，公司实控人及一致行动人的加权平均质押参考价在3-3.5元左右，相较于截至目前的2.76元价格而言，已经跌去10%-20%。对于大股东来说，如果股价低迷，其高质押比例的持股有可能被低价强平，其最终价值更低，或许通过定增改善流动性或可使得股价走高，实现更多价值。
资料来源：Wind
因此，新湖中宝预计会给出一个非常有利的价格给参与定增的机构，而中小投资人则只能处于相对被动的位置。实际上，新湖中宝也一直存在漠视中小股东利益的举动，此前11月就收到证监会浙江监管局的警示函，函中直指新湖中宝股份有限公司、林俊波、赵伟卿、虞迪锋、潘孝娜等的5大违规行为：
（1） 2018年至2021年公司向公司参股的、控股股东浙江新湖集团股份有限公司控制的企业新湖控股有限公司提供财务资助，公司仅就部分财务资助金额履行决议程序及披露义务。
（2）公司投资长安信托·长安盈海外精选16号单一资金信托产品未经董事会审议，也未披露该事项。
（3）公司未披露收购杭州易百德微电子有限公司30%股权及关联交易事项的进展情况。
（4）公司部分贸易业务收入确认不准确。
（5）公司部分债券发行存在非市场化发行行为。
即使此次新湖中宝定增成功，举债只能解决短期流动性困难，长期还是要回归商业逻辑。毕竟房地产开发高杠杆模式的核心支点是项目开发去化的顺畅，如若支点受挫，仅凭融资“腾挪”也难解实质问题。
