出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
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随着2021年房地产行业“三道红线”相关系列融资政策的收缩，以及在今年宏观经济下行与全国疫情多点散发等因素影响下，全国商品房销售在2021年达到18万亿体量后基本见顶，今年迎来剧烈调整。
克而瑞数据显示，百强房企全年全口径销售额为7.29万亿，同比减少42.3%，其中权益口径降幅也达42.2%。但整体各月销售绝对额呈现出企稳趋势，预计在2022年低基数的情况下，2023年的销售同比有望止住颓势。
此外，百强房企的拿地意愿跌入谷底，在销售降幅已然高达42%的条件下，拿地力度（拿地额/销售额）更是仅为0.18，创下多年来的新低。拿地意愿的骤降，一方面体现出房企对于未来整体销售预期的谨慎，同时也反映出当前房企的主要任务就是加快去化、降杠杆、留足现金做好产品、确保平稳交付。
销售累计降超40% 绝对值或基本见底
国家统计局数据显示，2022年前11月，我国商品房累计销售额为11.86万亿。如若参考克而瑞统计百强房企12月销售同比31.6%降幅来乐观预计今年12月销售额，预计今年的累计销售额将顶格在13.25万亿，同比降幅达到27.2%。
27.2%的降幅，是自1998年房改以来最差的同比数据。值得注意的是，克而瑞统计的百强房企的销售数据同比下滑幅度更大。百强房企全口径销售额7.29万亿元，同比减少42.3%，其中权益口径降幅也达42.2%。
我们梳理2021年销售额前20的头部房企，尽管在今年均录得同比负增长，但其内部分化也是相当明显的。
包括华润置地、招商蛇口、保利发展、中海地产在内的央企开发商，其凭借着强大的信用背景以及相对稳健的财务状况，表现出了较强的阿尔法。而包括中国恒大、阳光城、融创中国、世茂集团等杠杆率较高的民营房企则出现了销售“滑铁卢”，跌幅在70%甚至更多。
相比之下，有极少部分房企实现了相对“逆袭”。如越秀地产销售额同比增长9.4%、建发房产、华发股份同比基本持平。
除百强房企内部依然明显分化外，行业整体的单月销售额或已基本触底。数据显示，从2022年1季度逐渐过渡到4季度，百强房企的销售额同比降幅在逐渐收窄，从-47%缩窄至-28.5%。而就单月销售额来说，百强房企已经基本稳定在4000-6000亿水平，并自6月以来已有明显企稳回升趋势。
考虑到12月份为传统的销售冲刺季，其环比11月有明显提升，预计2023年1月整体销售额将回落至4000-6000亿区间。未来几年，全国商品房市场规模预计将维持在13万亿左右，并呈现出较小降幅的趋势。
千亿房企仅剩20家 碧桂园依然居榜首
随着2022年全年销售额的下降，曾经比拼规模的时代已经结束了。2022年，克而瑞统计的百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于近年同期。
其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低41.9%至1673.1亿元；
TOP30房企销售操盘金额门槛507.2亿元，同比降幅较高达55.8%；
TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛也分别显著降低至116.1亿元和23.9亿元。
此外，2022年仅20家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量显著减少。2016年，千亿房企还只有12家，且各房企均以进入千亿阵容不惜加杠杆高价拿地冲刺，现如今随着高价拿下的项目出现了去化困难的窘境，2022年竟有23家房企再次掉出千亿阵营。
这其中就包括中国恒大、世茂集团、龙光集团、中梁控股、佳兆业等出险房企。随着中国商品房整体市场规模的收缩，预计上述房企再度重回千亿规模的可能性或已不大。
相比之下，碧桂园作为民营房企，显示出了较强的韧性，2022年依然稳居行业首位，作为民营示范房企，碧桂园在融资支持方面得到了较多政府支持，目前依然保持相对稳健的融资节奏和开发建设交付进度。
拿地力度仅0.18 已跌入谷底
实际上，自从万科在2018年喊出“活下去”的口号以来，即使后续两年销量仍有增长，但房企拿地基本已经进入到了顶部徘徊区域。
CRIC数据显示，2018-2020年，百强房企新增拿地金额共计约和4万亿左右，但随着2021年下半年以来的行业调整，房企拿地开始明显收缩。2021年百强房企新增土地金额同比降低15%回落至4万亿以下，而今年百强拿地金额大幅收缩，全年拿地总金额额约为1.65万亿，同比腰斩57%，与五年内的最高峰2020年相比，同样大幅下降63%。
随着拿地金额的减少，百强房企的拿地力度也明显走低。2022年百强房企拿地销售比仅有0.18，不仅降至2017年以来的最低点，且仅有2017年的1/3水平，与2021年相比也几乎腰斩，远低于过往0.3的习惯“红线”，拿地意愿实际已经跌入谷底。
值得注意的是，拿地力度下滑几乎是各个层级房企的共识，无论规模水平大小，收缩开支已经成为当前房企的核心策略。但从今年所有的土地成交情况来看，全年百强房企新增货值中有51%集中于TOP10房企，另有21%集中于TOP11-TOP20房企。即TOP20房企拿了今年成交土地的72%，市场优质土储资源更加高度向头部房企集中。
海外融资基本停滞 境内政策主要扶持优质房企
随着去年11月旭辉、上坤、中南建设、海伦堡等相继出险，主流内房企出险数量已经达到了35家之多，在此背景下房企面临着相对紧张的境内外再融资环境。
CRIC数据显示，去年前11个月，包括股权、债权在内的融资渠道，内房企整体的新融资额度明显减少。2022年11月100家典型房企的融资总量为517亿元，同比减少33.1%。
11月百强房企共计发债仅194.2亿元，环比10月减少33.7%，同比上年减少35%。此外，11月仍然没有房企境外发债，连续两月没有房企发行境外债，房企在境外资本市场表现仍然持续低迷。
值得注意的是，整体看2022年8月-11月百强房企的融资情况，有明显的企稳迹象。其中，11月融资总额环比10月已有环比24.9%的增长，这或与政策逐渐发力有关。
实际上，早在今年年初，政府就已经在多个场合表示，要支持合理住房和融资需求、支持示范房企的融资发展。尽管政策在年初就已经开始吹风，但真正落地的利好则是始于三季度的“中债增”，市场将其称为“第一支箭”。不过“第一支箭”仅仅惠及包括碧桂园、龙湖、新城、旭辉、美的等少数几家优质示范房企，整体力度较为克制。
继三季度“第一支箭”中债增担保的中票政策落地后，11月以来，从“第二支箭”的交易商协会2500亿元发债额度，到“第三支箭”地产企业股权融资支持，以及“金融十六条”指导银行授信超2万亿等政策的相继出台，地产行业已迎来信贷周期的实质性反转。
12月，相较于房企在境内获得了包括央行、交易商协会、商业银行、证监会等“总部”机构的融资支持，地方和境外的融资支持相对缺位。而近期包括碧桂园、龙湖等优质民营房企相继获得了“内保外贷”增信及“央地合作”增信支持，进一步提升了政府为房企增信的力度，并形成了全方位融资支持的闭环。
总体看，地产行业过去一年基本延续甚至深化了2021年下半年以来的巨幅调整，一系列头部房企相继出险，海外债融资也面临断崖式下滑。但随着政府连续出售救市，自去年6月以来百强房企的销售额基本已经在底部企稳，预计未来几年全行业将会在13万亿左右的水平。在行业内，部分央企和优质民营房企体现出了相当的韧性，甚至部分还有逆势发力的动作，随着行业调整逐渐结束，优胜劣汰后部分房企有望扩大市场份额，分享十万亿规模的地产市场。
