截图自深圳市住建局
本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
(资料图片仅供参考)
1月5日，据深圳市住房和建设局官方网站消息，深圳市住房和建设局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》（以下简称《方案》）的通知。《方案》提出，在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。
此外，《方案》还提及，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。
不过，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在1月5日接受《华夏时报》记者采访时表示，“政策还是太谨慎了。我认为，深圳应该在金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑，再加上评估价模式在深圳已经比较成熟了，完全可以一步跨到不同银行带押过户。只有这样，才能缩短交易流程，降低交易成本，最大限度地让利于民，将二手房交易盘活，促进换房需求良性循环，促进连环单交易，也能带动整个市场稳定。”
深圳推广二手房“带押过户”政策
所谓二手房“带押过户”模式是指，存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。
在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方可选择二手房“带押过户”，可通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。
此外，若是在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下，如选择二手房“带押过户”模式，也可以适用“顺位抵押”“双预告登记”办理流程。
值得一提的是，《方案》还指出，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。
不过，李宇嘉则认为政策过于谨慎。他认为，深圳应该在金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑，再加上评估价模式在深圳已经比较成熟了，完全可以一步跨到不同银行带押过户。
为何推广二手房“带押过户”？
李宇嘉指出，“深圳去年以来二手房月交易量一直在2000套左右徘徊，创十几年新低。现在，国家对于住房改善、换房需求扶持力度较大。深圳要稳定楼市，必须要将二手房市场稳定住，重新恢复二手房占主导的交易局面。所以，就出台了这样的政策。”
根据深圳市住建局公布的数据，深圳2022年二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%，接近腰斩，月均成交仅约为1808套，日均成交量约为59套。从成交面积看，深圳2022年二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%，远低于北京、上海的1334万平方米、1330万平方米。
同时，深圳房产中介孙佳（化名）也于1月5日向《华夏时报》记者表示，这对买房人是个利好。如今费用降低了，以前深圳一直是买家出赎楼费用，现在带押过户就不需要出这笔费用了。
而当记者问及“带押过户”模式能给买家省下多少钱的时候，孙佳透露，主要看业主欠款多少钱，赎楼费是欠款额的2个点。
此外，值得注意的是，上海兰迪律师事务所高级合伙人马佳律师曾在2022年8月份向《华夏时报》记者指出，“带押过户”政策虽为二手房转让创造了有利条件，但是其中的法律风险仍需引起买卖双方的重视。
马佳律师表示，从买方角度而言，银行作为抵押权人仍享有该房屋的优先受偿权，买方的所有权不能对抗优先受偿权。同时，银行是否行使优先受偿权一般取决于卖方。一旦卖方不能按时还款，买方即会面对房屋被执行的风险。
“从卖方角度而言，自身的还款义务并未消灭。如果发生了触发提前还款的情形（如房屋损毁、灭失），卖方即会失去贷款的期限利益，因贷款加速到期承担巨大的资金压力。”马佳律师说道。
同时，马佳律师也指出，“带押过户”仍受到“禁止/限制转让抵押不动产约定”的限制。购房者（即二手房交易中的卖方）申请办理不动产抵押权首次登记或者抵押预告登记的，若和抵押权人约定禁止或限制转让抵押不动产，该约定依法应由不动产登记机构在不动产登记簿上进行记载。为了保障自身权利，抵押权人往往更倾向于要求禁止/限制转让。二手房交易中，买方需注意到房产登记部门查询核实。
而在李宇嘉看来，“带押过户”的风险可控。公证处是买卖双方及抵押权人信任的，具有政府信用背书的独立第三方权益保障、资金保全的机构。“转按揭”最主要的环节，就是在公证处完成二手房交易“公证提存+免赎楼带押过户”的三方协议。而且，有公证处的法律权威以及其独立性，能消除各方对风险的担心。
“有公证处的‘公证提存+免赎楼带押过户’协议，将卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程全部整合起来。退一步讲，只要在合同中规定，出现上述几方可能的担心，付款、过户、解除抵押等都无效，房源、资金原路返回，问题就不存在了。”李宇嘉说道。
超过20个城市推出二手房“带押过户”模式
据悉，自2022年8月份以来，有超过20个城市宣布推出二手房“带押过户”的交易模式，其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、无锡、济南、东莞等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。像临近深圳的东莞已于2022年12月30日发布推行存量商品房“带押过户”模式的通知，并指出推行存量商品房“带押过户”模式可有效降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期。
李宇嘉也提到，广州人民银行曾发文，希望在辖区内推广带押过户，但具体实施落地情况并不乐观，除了买卖双方贷款银行为同一家银行，有二手房“带押过户”的案例，非同一家银行实施的效果不佳。主要原因是不同银行的贷款评估模式不一样，对同一套房产的评估价值有差距。
“更重要的是，房贷也是吸收个人存款、发展个人金融业务的载体。非同一家银行，提前还贷赎楼，并到另一家银行办理按揭，不仅意味着优质贷款损失，存款也减少了。先赎楼，再办理按揭，对办理过桥的‘银行的影子’来说，是巨大的收益，这也是一直存在的寄生链条，带押过户后，这个收益没有了，部分银行也不太同意。”李宇嘉说道。
此外，李宇嘉也指出，房产近年来出现跌价，前期投资客违约多，背后的违规融资、产权陷阱也有，部分银行担心带押过户会有风险。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
