来源：地产财富会
房企化债既分高下也决生死，
面对时间紧任务重的化债KPI，
(资料图)
恒大、旭辉、融创等多家出险房企纷纷加速化债进展，
但究竟谁能顺利推开“重生之门”呢？
2023-3-27
春风吹，债主催。
万物复苏的三月，出险房企像逢春新生的小草一样，探出了尖尖的脑袋。
面对市场和债主们的多重施压，他们终于加速了化债的步伐。
一场前所未有的化债KPI大考悄然降临。
对于这些置之死地而后生的出险房企而言，眼下的3月可能是走向新生的最好的时机。
资不抵债、亟待输血，
恒大离“重生”还有多远？
行走在PPT上的恒大，这次把PPT翻到了最后一页。
近日恒大发布了一则长达201页的公告，不仅给出了一份偿债方案，还揭晓了当前的负债数额、资产状况。
但在债权人看来，恒大的这次境外债重组方案更像ICU病房里下达的病危通知书。
上面密密麻麻写着什么资不抵债、手头没钱、恒驰面临停产风险等等。还有一个补充条款——未来三年需输血2500亿~3000亿。
公告显示，截至2021年底，恒大总资产约1.7万亿元，总负债已1.9万亿元，处于资不抵债的状况。
恒大的境内外债则是个常人不敢想的无底洞——境内外的有息债务+或有债务，共计7537亿。其中，3112亿元有息债务有担保物，2472亿元债务没有担保物。
有担保物的实在不行还能出售拍卖止损一部分，但无担保的债务保不准就是赤裸裸的打水漂，一分钱也捞不回来。
那么同期恒大有多少现金在手呢？
如果扣掉受限制现金，答案是21亿。
这点蚊子肉，不够老虎塞牙缝的。
恒大还说了，未来三年的核心任务是“保交楼”，预计额外需要2500亿~3000亿元融资。也就是说，要确保恒大活下去，必须抓紧输血到这个量。
而从恒大债务重组方案来看：恒大将发行新的债券对原债券进行置换；新债券年限4至12年、年息2%至7.5%；前三年不付息，第四年初开始付息、付本金的0.5%。
所以，如果搞清算的话，相当于100块钱能拿回2块钱。
说白了就是债券人们别想着清盘搞事情，否则两块钱的“蚂蚁花呗”都不给你继承。
债权人看完，只能硬着头皮签字，不然要么它死给你看，要么双方鱼死网破。
以往许老板寄予厚望的恒大汽车也到了悬崖边上，如果没有后续融资支撑，将面临停产风险。
可现在，恒大汽车只卖了900辆。
至于怎么卖出去的大家自行脑补。总之，现在恒大汽车的PPT估计是写到头了。
恒大老觉得自己还能抢救一下。
于是，给自己画了张未来蓝图：
从第四年开始，假设公司恢复正常经营，且尚未确认为实施主体的旧改项目得以开发，预计2026-2036年均可实现无杠杆自由现金流约1100-1500亿元。
尽管恒大债务重组取得新进展，但问题在于，缓一口气的恒大后续靠什么来维持债权人信心和公司的经营呢？
化债KPI大考
房企债务重组透露新信号
3月，房企迎来了化债KPI大考。
不止是恒大，很多出险房企纷纷明显加快了化债步伐。其中包括此前债务重组取得新进展的融创、旭辉、正荣等。
3月初，融创境外债重组计划获得了主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议，融创计划用境外发行新的美元票据来置换现有票据，展期期限最短为2年，最长为9年。而债务重组计划融创拟在3月底前对外公布。
旭辉也在3月10日公布了境外债务重组方案，根据公告，旭辉境外债务重组的“初步指示性关键条款”包括不削减本金金额、债权人自愿选择转股、减少利息的现金支付、债务展期不超过7年、支付一定数额的前置款项、制定一个切实可行的额外增信方案等。
此外，正荣地产近期也公布了境外债务重组进展，并预计不削减本金、分期摊还本息，而具体的方案正荣拟将在3月底公布。
大家为什么把3月看得这么重要？
这是因为不论从何种角度看，3月都是化债的绝佳窗口期和“破冰时刻”。
一方面，市场在悄然回暖叠加大量支持性政策，不少出险房企旷日持久的债务拉锯战随着行业复苏，预期抬升，获得了更多空间，债权人对房企和未来市场相对更有信心，房企更有希望和债主达成一致；
另一方面，债务问题的处理宜早不宜迟，时间拉得更长，不确定性更大，所以谁能抢在前面把债务重组推进下去，谁就更有可能获得重生机会，更早更多的分到市场回暖的“第一杯羹”。
说白了，背后的根本逻辑就是时间换空间，抢时间就能在未来获得更大空间、占据更多主动权，这也是当前出险房企给市场释放的一个重要信号。
但是，有些房企给点时间，是真的能腾挪出空间，有些房企给点时间等来的只有吃不到嘴的大饼。
相较恒大，外界明显更看好融创、旭辉等房企的重组方案。
原因很简单，融创、旭辉这类房企和恒大基本面大相径庭。
恒大是资不抵债，而且看不到未来，但融创、旭辉等出险房企最起码还没到资不抵债的境地，而且人家销售还有较稳定的支撑。
比如融创，有息负债规模只有恒大的一半，逾期商票规模只有恒大的1/10，也没有跨界搞多元化烧钱，即便是大幅计提减值后还有1200亿净资产，而且融创现在每月还有百亿级的销售额支撑，同时融资上还有操作空间，现在融创上海董家渡项目融资合作的首笔资金完成投放。
也就是说，融创的债权人最终都能得到兑付，只是需要时间，需要展期而已。
同时，在偿债态度和诚意方面恒大相比部分出险房企还有努力的空间。
为了自救，融创尽量在自己的能力范畴内全力偿还债务，什么配股、转让项目、出售贝壳股票和商业运营板块、寻求AMC入场合作统统尝试一遍。甚至，孙宏斌还自掏腰包4.5亿美元以无息借款形式提供给集团使用，可谓礼重情义重。
旭辉也是，短短4个月就给出一份充满诚意的化债解法。与此同时，旭辉不仅一直在与债权人和银行等各大金融机构积极沟通，寻求问题解决方案，也在积极处理资产，回笼资金。就连自家的总部大楼，也被摆上货架。
反观恒大，债权人看到的更多是解套遥遥无期，希望渺茫。
房企化债时间紧任务重
既分高下也决生死
出险房企化债就好比和尚化斋，两者的共通之处是都得求天求地求施主，而且都讲究一个心诚则灵。
准确来说，房企化债不仅要看政策“脸色”和市场“成色”，关键还在于房企本身能否给到债权人足够诚意，能够尽最大努力、最快速度给出可落地的重组方案。
尽管目前融创旭辉整体债务能否成功化债还充满未知，但至少在诚意和速度上表现不错。
今年1月，旭辉拟发行不超20亿元中票，但至今没有发出来，根本原因不是旭辉没有资格，也不在于银行和相关方不愿意提供融资授信，而是因为各方都在等一个能够落地的重组方案。
如果没有重组方案，不拿到债权人的一致意见，债主做出什么行为根本不可控。
一旦债主挤兑追债，不给你展期，就意味着这笔好不容易融来的钱，房企不能用来拿地或投入运营，不能帮助企业重回正轨，而且住宅、商业各个业务单元即便赚了钱，也会马上被蜂拥而来的债主抽走。
银行不是傻白甜，不是搞公益，明知道最后这笔钱借给你也是打水漂，干嘛要借给你？
当然，这并不是单个出险房企的问题，而是所有出险房企都会遇到这个问题。
目前看来，房企化债时间紧任务重，如今行至既分高下也决生死的下半场——能否抓住窗口期，第一时间给到实质性的落地方案并获得债权人支持，这是所有出险房企接下来需要面对的挑战。
