出品：新浪财经上市公司研究院
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作者：大眼楼管/肖恩
近日，金地集团相继发布了2022年年报和2023年一季报，在利润率持续下滑的背景下，金地从2021年至2023Q1尽管实现了营收三连增，但归母利润率却录得三连降。除利润率下滑的主要原因外，包括存货在内的资产减值损失以及少数股东分流等也是造成金地股东回报持续减少的重要原因。
值得注意的是，金地集团预计今年的竣工面积同比减少8.7%，参照公司过去几年销售均价的走势看，今年金地集团的营收恐出现下滑，利润或压力也较大。对于金地的股东来说，股价多年徘徊是一方面，日渐寒酸的股东分红也在考验持股耐心，而2023年并不乐观的业绩预期或只能再苦一苦股东了。
资产减值近50亿
年报显示，2022年金地集团共计实现营收1202.08亿元，同比增长21.14%，而同期归母净利61.07亿元，同比下滑35.09%，扣非归母净利润56.96亿元，同比减少33.89%。继继2021年后，金地集团再度录得增收不增利的业绩，这背后的原因主要有三个：
（1）项目利润率趋势性下滑。
自2018年以来，金地集团的总毛利率表现随着房地产开发业务结转毛利率的下滑而下滑，从43.08%的水平降至不足20%的行业中等水平。结转利润率的下滑是由于在土地成本、建安成本上升的环境下，金地集团的销售均价并没有跟上，而压缩了中间的利润空间。
值得一提的是，2022年金地的地产业务毛利率似乎已有企稳迹象，参考过去几年公司销售均价与拿地均价的变动趋势看，金地毛利率企稳的概率较大。这也是行业回归制造业合理利润率水平的一个表征。
不过近几年连续的净利润率下滑，主要还是涉及到大体量资产减值的问题。
（2）资产减值损失。
据年报，截止2022年底，金地集团对各类账面资产进行了资产减值测试，共计计提减值49.61万元，其中信用损失12.71亿元，存货跌价准备35.22亿元，固定资产还减值了1.68亿元。同样在2021年，金地的信用损失及主要为存货的资产减值损失分别为2.42亿元、12.08亿元。
近两年近50亿元的存货减值背后是管理层对于投资布局的失当，其损失不仅严重折损了净利润表现，也大幅削弱了股东收益。
（3）归母权益比的下滑。
2022年，金地集团的归母结算权益有所下降，而少数股东损益占比同比增长了6个百分点至33.4%。实际上，查看公司近年来的少数股东权益占比情况，已经从此前30%左右的水平升至2022年底的44%的水平。
如无明股实债的股权安排，预计此后少数股东损益占比将进一步提升，而归母股东的利润占比将进一步受挤压。此外，从目前金地集团的土地储备权益比来看，总土地储备约5182万平米，权益土地储备约2345万平米，已经处于50%以下，这也从侧面说明归母利润占比的压力较大。
再苦一苦股东？日渐寒酸的股东回报
在接连增收不增利后，金地集团2023年的业绩预期也不容乐观。据年报披露，2023年金地集团计划竣工面积较2022年实际竣工面积还要下滑8.7%，且计划2023年新开工面积355万平米，同比也减少32%。
在开工和竣工计划均下滑的情况下，叠加结转利润率难有回升的现实，预计2023年业绩增长不容乐观，甚至可能在营收层面出现下滑。单从2023Q1数据来看就已有颓势，一季度金地实现营收143.66亿元，同比增长7.52%，而由于结转毛利率的下滑2.2个百分点至17.5%，加上合联营公司的效益也差，一季度归母净利仅5.08亿元，同比下滑18.89%。
面对持续走弱的业绩，为稳定投资人的预期，近日，金地集团也制定了2023-2025的股东回报规划。
即在公司未分配利润为正、当期可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积金后所余的税后利润）为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红。金地每年以现金方式分配的利润应不低于当年实现的可分配利润的百分之十，且最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。
平均30%的股利支付率基本与2017-2021年间接近，但实际上2022年金地集团的分红已然开始“寒酸”起来。金地计划每10股派发现金股利1.36元（含税），合计派发现金红利约6.14亿元，与此前多年均发30亿元现金分红相形见绌。
尽管股东回报规划制定了分红率，但是由于未来业绩增长预期限制了可分配利润的基础，股东的回报实质上也难有保障。对于金地的股东来说，股价多年徘徊是一方面，日渐寒酸的股东分红也在考验持股耐心，而2023年并不乐观的业绩预期或只能再苦一苦股东了。
以价换量？销售复苏有待观察
对于营收、利润、分红等诸多投资者关心的数据，其先行指标还是要落脚到拿地、销售的量价情况。
2022年，金地实现全口径销售金额2218.1亿元，同比下降22.6%；销售面积1019.8万平米，同比下降25.9%；销售均价21750元/平米，同比增长4.5%。相较于克而瑞统计的百强房企表现，有一定的韧性，但今年以来的销售似乎并不理想。
2023年1-3月，金地累计实现签约面积242.9万平方米，同比上升32.60%，而累计实现签约金额441.2亿元，同比下降3.06%，销售均价下滑明显。到今年4月，金地实现签约面积76.3万平方米，同比上升63.48%，而同期实现签约金额150亿元，同比上升20.01%，降价促销的迹象仍然明显。
今年1-4月金地累计实现签约金额591.2亿元，同比上升1.91%，相较于克而瑞百强房企累计增长9.7%的数据偏弱。更值得注意的是销售均价大幅下滑带来的销售质量的隐忧，参考公司目前的利润率情况，如此大幅度销售均价的下滑或将很大程度影响未来的结转利润率表现以及分红规模。
另一方面，拿地成本却在大幅度提升。2022年，金地新增土地储备248万方，拿地金额368亿元，同比下降 71.9%，拿地销售金额比、拿地销售面积比16.6%、24.3%，整体拿地力度并不算大。但全年的拿地均价达到14839元/平，同比提升85.5%
而今年以来，包括3月的1宗土地及4月的5总土地，金地集团已收获的6个项目合计计容建筑面积约54万平米。土地总成本为87.83亿元，拿地均价16265元/平米，拿地均价较2022年进一步上升。
综合来看，现下金地集团的拿地与销售端的两家表现令其拟定的股东回报规划显得更加空洞。
