原标题 民营房企“示范生”破局融资困境
蒋翰林本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道
民营房企融资难的困境，如今有了破解新路径。
5月16日，龙湖集团控股有限公司（0960.HK，以下简称“龙湖”）、 美的置业集团有限公司（3990.HK，以下简称“美的置业”）、碧桂园控股有限公司（2007.HK，以下简称“碧桂园”）三家民营房企相继发布公告，称即将发行一期公司债，合计发债规模约为20亿元，引发行业关注。
值得留意的是，为吸引投资人，此次发债强调了信用保护工具的使用，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具。
《中国经营报》记者注意到，深交所在官网发文称，该信用保护凭证的成功设立，是市场落地的首单民营房企信用保护工具，标志着创新工具支持民营房企融资取得阶段性成果。
此次三家民营房企发行公司债，被认为具有强烈的破冰和示范意义。中指研究院分析称，碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，通过信用保护工具成功发行债券融资后，为后续市场起到良好的示范带动效应，或将有更多房企效仿类似增信措施进行发债融资。
信用保护工具“上保险”
5月16日，市场消息称碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选为示范民营房企，并将陆续发行人民币债券。该消息在当天便得到证实，上述三家房企陆续发布公告获准发债。
根据龙湖公告，本期债券发行规模不超过5亿元，期限为 6 年期，票面利率询价区间为 3.00%~4.00%，发行日期为 2022 年5月18日至19 日。对于本期债券募资用途，龙湖公告称，募集资金拟全部用于补充公司日常生产经营所需流动资金，未来可能调整部分流动资金用于偿还有息债务。
当晚，美的置业也发布公告称，已获证监会核准公开发行面值不超过 67.21亿元公司债券，现计划发行本期债券规模为不超过10亿元，期限为4年，利率询价区间为4.10%~4.90%，拟全部用于偿还公司债券。
碧桂园也于当天公布发债计划，拟于短期内面向专业投资者公开发行一期面值不超过5亿元的国内公司债。碧桂园在第二天的公告中则指出，发行仍只在计划阶段，董事会谨此提醒发行不一定能落实进行或最终顺利完成。
尽管与此前在银行间市场注册发行的中期票据相比，此次三家房企发行的公司债规模并不大，但作为示范房企，此次发行公司债的政策信号意义似乎更强。
更加引发行业关注的是，在民营房企资信受损、市场信心不足的当下，为吸引投资人，三家民企在宣布发债的同时，还采用一系列外部增信工具，为此次融资设置“防火墙”—— 创设机构将同时发行包括CDS（信用违约互换）或者CRMW（信用风险缓释凭证）在内的信用保护工具。
据了解，信用保护工具是金融机构在相关企业债券发行时，提供的针对该企业的信用风险管理工具，相当于为相关债券上“保险”。当标的债券发生违约时，这类信用保护工具为标的债券提供保险和担保，以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。
IPG中国首席经济学家柏文喜向记者解释道，此次推出的以CDS和CRMW为代表的外部增信工具是针对性极强的金融创新，解决了民营房企在资本市场融资的信用缺失问题，为民营房企债券融资提供了必要的信用保护和增级，实际上就是对民营房企发债的一种信用“兜底”措施。
尽管私募CDS和CRMW信用保护工具所涉及的项目规模都相对较小，但却反映出当前政策层面所释放的积极与务实信号，即试图以创新金融工具帮助民营房企实现信用恢复和解决流动性困境。
稳健型房企获“入场券”
就在三家房企官宣发公司债的当天，市场首单民营房企信用保护凭证业务在深交所正式落地。
根据深交所网站发布的消息，龙湖于5月16日发行了一笔供应链ABS，规模4.02亿元，优先级资产支持证券利率3.50%，由中证金融和专项计划管理人中信证券联合创设信用保护凭证，对应信用保护凭证名义本金4000万元，被保护标的发行规模4亿元。
记者留意到，深交所在官网发文表示，相较于一对一的信用保护合约，信用保护凭证流通能力更强，定价更为市场化，提升了各方对龙湖ABS的投资意愿，有利于供应链上游中小企业加快回收资金、降低资金成本、拓宽融资渠道，有利于增厚民营房企债务融资信用水平，标志着创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果。
实际上，碧桂园、龙湖、美的置业均为当前房地产行业中的头部民企，开发经营能力相对较强，财务相对稳健。
以碧桂园为例，年报显示，2021年，碧桂园累计实现权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。截至2021年12月31日，公司现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足；总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至25%，现金短债比约为2.3倍。
龙湖则在今年的业绩会上披露，2021年，其平均借贷成本4.14%，创历史新低；平均贷款年限6.38年，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，连续六年满足“三道红线”指标要求。
今年3月，碧桂园与中国农业银行广东省分行签署400亿元战略合作协议。其中，分别签订了人民币200亿元《并购及保障性租赁住房战略合作协议》及人民币200亿元《住房按揭战略合作协议》。
美的置业也在今年与建设银行签署合作协议，获得保障性租赁住房项目贷款专项额度20亿元、并购专项融资额度100亿元和个人住房按揭贷款专项额度100亿元。
多渠道支持房企合理融资
不过，与“示范房企”获得的优待相比，民营房企整体的融资情况目前仍未全面好转。
受疫情等因素影响，本应是房企融资高峰期的4月，整体却下滑态势明显。中指研究院数据显示，2022年1~4月，房企信用债发行规模为1532亿元，同比下降37.7%。
其中发行人以央企、地方国企为主，发行额占比84.9%，民企仅发行8笔，融资金额仅为94.1亿元，占比6.1%，融资规模整体较低。
从具体企业表现来看，发债量最高的企业是华润置地有限公司（1109.HK），发债总量约80亿元人民币，完成了60亿元公司债的发行，以及20亿元的中期票据的发行。从发债年限来看，最长的为7年，为保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH）发行的公司债。
在民营房企融资持续艰难的背景下，此次碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范民营房企，通过信用保护工具发债融资，也意味着政府支持民营房企融资措施正在加快落地。
近日，中国人民银行、证监会、银保监会等部门分别召开专题会议，均谈及房地产融资、房企发债等问题。在“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”和坚持“房住不炒”定位下，各部门对房企合理融资的支持，向行业释放了更明确、更积极的政策信号。
早在今年4月，在证监会的指导下，沪深交易所召开了“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”，证监会指出积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持。
实际上，去年第四季度以来，从市场端到资金端持续不断的调控措施，并没有让楼市等来“小阳春”。代表性房企销售状况在一季度和四月份持续下滑，房企的流动性更显紧张。
国家统计局披露数据显示，1~4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。
据克而瑞统计数据，4月房企的到位资金10363亿元，同比下降35.5%，成为2016年以来最低值。可以看到，企业投资意愿较低，融资情况仍然较为严峻，到位资金仍居低位，当前房地产到位资金压力仍然不小。
不过，近日央行下调首套房利率给市场带来强有力的政策信号。5月15日，中国人民银行、银保监会发布通知，调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。
柏文喜也指出，市场的真正回暖还需要买房者的积极参与，而如何解决买房者在预期下行之下的信心不足和信用增级问题，以鼓励购买力的积极入市，恐怕也是监管层和政策层需要同时考虑的问题。
