近日，北京、杭州、武汉完成本年度第四批集中供地的竞拍工作。12月份，除上海、广州将相继进行第四批土拍之外，苏州五批次中10宗地块也迎来正式开拍。从前11个月的成交数据来看，房企拿地意愿持续走低，溢价成交宗数占比降至20%以下，多地土拍甚至100%地块底价成交，城投再次进场托底，成为市场绝对主力。多地放宽集中供地次数限制，“多次少量”或成常态。
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11月集中土拍核心城市热度较高
11月，北京、深圳、杭州、南京、武汉等多个热点一二线城市进行了2022年第四批次集中供地地块，优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复，代表房企拿地总额较上月略有增加。
回顾11月，22个集中供地城市中，共有8个城市完成了新一轮土地集中供应，累计成交85宗涉宅用地，揽金约853亿元。
中指研究院土地事业部负责人张凯分析称，11月土拍热度较高的城市仍以核心城市为主，其中北京四批次超80%地块溢价成交、半数地块地价触顶；深圳四批次超60%地块溢价成交，同样半数地块的地价触顶；杭州四批次半数地块溢价成交，超30%地块地价触顶。反观其他城市，绝大部分地块以底价成交为主。
对于热点城市在年末土拍热度提升的主要原因，张凯分析认为有三方面原因，一是，目前全国房地产市场仍未企稳，核心城市由于城市基本面好、房地产市场仍有热度，是当下房企为数不多的投资选择。
二是，核心城市供地缩量提质，本次北京、深圳、杭州四批次供地总量在6-8宗之间，均为个位数，且主城区地块占比较高，对房企吸引力较强。
三是，部分房企仍希望完成今年全年投资任务，希望在年底把握为数不多的核心城市供地机会。
“多次少量”或将成为集中供地常态
中指研究院数据显示，2022年1-11月，全国300城共推出各类用地规划建筑面积198042.26万㎡，同比下降15.92%；成交规划建筑面积150037.51万㎡，同比下降12.15%。各类用地出让金达33630.37亿元，同比下降30.19%。其中，住宅用地推出规划建筑面积70884.64万㎡，同比下降37.61%；成交规划建筑面积46371.94万㎡，同比下降36.38%，出让金达27566.54亿元，同比下降33.42%。
而从拿地情况看，房企却出现意愿下降的情况。12月1日，中指研究院最新发布《2022年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，2022年1-11月，TOP100企业拿地总额11621亿元，拿地规模同比下降50.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点。
在房企获取土地储备的多个方式中，“集中供地”新政自2021年实施以来备受关注，共涉及4个一线城市、18个二线城市。
在集中供地次数上，去年规定原则上不超过三次，而今年正在逐渐变得灵活化，多地开始增加供地次数，同时减少每次的出让块数，“多次少量”或将成为常态。
9月23日，长沙提出调整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新；10月28日，南昌“力争”退出集中供地，正式打响退出集中供地第一枪；11月29日，武汉更是公告称要在今年完成六个批次的集中供地。
从实际供地来看，无锡和苏州已分别于10月25日和10月31日率先完成了第四批次集中供地出让；11月，南京、深圳、北京、杭州、武汉等地已完成2022年第四批次集中供地地块。
12月还有哪些地块值得关注？
截至11月30日，22城今年共集中推出涉宅用地1595宗，同比上一年推出的2406宗减少33.7%；推出规划建筑面积15881万平米，同比上一年推出的29984万平米减少47%；推出前三批次总量相对均衡，四、五批次加推总量明显缩减。
1-11月22个集中供地城市合计成交1339宗涉宅用地，土地出让金收入1.66万亿元。全年土地市场呈高开低走态势，年初多地土拍热度较高，一批次溢价成交宗数占比39%。
张凯指出，受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重影响，房地产市场表现不振，房企拿地意愿持续走低，溢价成交宗数占比降至20%以下，多地土拍甚至100%地块底价成交，市场化运作房企参与积极性亦呈下降趋势，城投再次进场托底，成为市场绝对主力。
以无锡为例，四批次土拍地方城投引入了朗诗、香港绿地等市场化运作房企合作开发。在如今地方财政紧张、参与保交楼、出资托底土拍等背景下，地方城投急需提升自我造血能力。分城市来看，杭州等城市民企拿地活跃度较高，而郑州、武汉、长沙等城市则更加依赖地方国资企业托底。
展望12月，尽管近期各类利好政策不断，但无论是金融16条、预售资金监管优化、还是“第三支箭”，其核心目的都是对房企的纾困，很难在土拍市场立刻起到作用。在房地产市场企稳之前，土地市场尚不具备全面回升的基础，热点城市仍将聚焦在北上深杭等核心城市。12月份，目前已明确供应的集中供地城市包括苏州、武汉、上海、广州和天津等，其中最值得关注的可能是上海第四批次6宗地块的土拍表现，另外值得期待的则是传言中的北京五批次。当然后续或将还有更多城市赶上今年的土拍末班车。
文/北京青年报记者 宋霞
