自去年下半年起，房地产行业经历巨变、民营房企出险不断，曾经屡屡充当“白衣骑士”的融创也陷入流动性危机。经过一年多的自救，随着政策面频现利好，融创最近施展了一系列组合拳，包括恢复披露财报、推进境内外债务重组等，试图重振市场信心。
(资料图片仅供参考)
12月9日，融创中国（1918.HK）披露了迟到8个月的2021年年报，这也是今年港股近30家迟发财报的房企物企中首家重新亮相的房企。
值得一提的是，12月9日也是融创境内债重组投票的最后期限。融创今天披露财报的同时，还披露了境外美元债重组的框架计划。一旦重组成功，在行业复苏的大潮下，融创将加速回归正常经营。
融创掌门人孙宏斌在财报中向股权、债权人等各方致歉，坦言在过去一年多的时间里，融创经历了成立以来“前所未有的挑战和经营压力”。在表示将深刻反思、吸取经验教训的同时，孙宏斌也表达了对融创恢复正常经营的乐观预期：
“相信随着中国经济的持续向好和政府支持行业稳定政策的密集落地，依托坚实的资产质量和多年累积的竞争优势，本集团将再接再厉、全力以赴，尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。”
1200亿净资产，1.77万亿土储
融资不畅、受监管资金难以盘活、市场销售断崖式下滑等多因素叠加，导致这一轮行业流动性危机爆发。作为头部一线房企，融创从去年底开始就捉襟见肘，最后也未能在危机中幸免。
融创的艰难从销售数据可见一斑。2021年，融创合同销售额5973.6亿元，较2020年仅增长4%。2022年前11个月，融创合同销售额1611亿元，全年预计下滑七成左右。
受行业极端大环境影响，融创业绩不佳早在市场预期之中。2021年，融创营收1983.9亿元，同比降14%。基于对资产价值评估的审慎态度，融创在2021财报中大幅计提了各类减值约520亿元，盈利指标受到直接冲击，出现多年来首次亏损。其中核心净利润下降至-253亿元、归母净亏损382.6亿元。剔除减值影响后，融创2021年核心经营利润为125.7亿元。
融创此次更新了债务数据。截至2021年底，融创流动和非流动借贷分别为2351.5亿元和865.6亿元，合计逾3200亿元。融创同时在债务重组公告中披露，截止2022年6月底，融创的有息负债规模和去年底没有太大变化，其中境外有息负债约110亿美元。
截止目前，融创到期未偿付借贷本金为685.3亿元，并导致借贷本金1518亿元可能被要求提前还款。虽然融创物业开发板块含联营合营公司在内的现金余额依然有约1200亿元（截止2022年6月末），但其中大部分存放在项目监管账户，流动性严重受限。
不过，融创这次进行了较大规模的减值后，净资产超过1200亿元、归母净资产超800亿元，说明资产底子厚实，具备较好的恢复基础。
融创数量、质量和价值均较高的土储资产，是其东山再起的扎实资本。截至2021年年底，融创权益土地储备约1.6亿平方米，约80%位于核心一二线城市。这些权益土地总货值约1.77万亿元。
债务重组见曙光 融创制定“七年计划”
自去年下半年起，融创就开始展开积极自救，通过配股、出售贝壳股票、转让项目、孙宏斌自掏腰包提供无息借款、出售商业运营板块等方式，全力偿还债务。截至目前，已达成境外债及境内公开债展期49.7亿元，贷款展期259.6亿元。
但在政策面、行业销售情况没有实质好转的情况下，融创独力自救缺乏支撑。因此，今年大部分时间里，融创的核心任务还是“保交楼”，推进项目复工复产。今年前11个月，融创实现累计交付15万套，排在行业前三，这为等待转机赢得了时间。
临近年底，房地产行业的政策面回暖。“优化疫情防控20条”和“金融16条”相继出台，给房地产市场注入了更多的信心和活力；信贷、债券、股权的融资支持政策“三箭齐发”，房地产行业的资金利好暖风频吹。
在此背景下，资产优质、基本盘扎实、态度积极的融创，看到了早日走出危机的希望。比如，融创在11月底通过上海董家渡项目获得了融资120亿元，释放出积极信号。
当然，融创要走出困境，首先还是要推动解决债务重组。
融创针对境内公开债的整体重组，在12月9日完成投票。根据最新重组方案，已展期的债券本息，将在最晚2025年12月兑付，较此前市场消息提前了9个月；未展期的债券，将最晚在2026年12月兑付。鉴于此次方案增加了一系列增信措施，且超过50%投票人数即可通过，融创境内债重组通过问题不大。方案一旦通过，融创将成为继富力、龙光之后又一家完成境内债重组的房企。
12月9日，融创在披露年报的同时还披露了境外债重组进展。过去几个月以来，融创一直与本金约91亿美元的优先票据及其他境外债务的部分持有人及其顾问进行建设性接洽。虽然境外重组方案目前尚无定论，但融创已经确立了初步的重组架构。
依据初步重组框架，融创30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款将转换为普通股或股权挂钩工具；剩余现有债务兑换为期限2至8年的新的以美元计价公开票据。
据知情人士透露，历经数月与债权人小组的沟通磋商，融创境外债重组框架已初步获得大多数债权人的认同。
通过一系列组合拳，融创向市场释放出重新站起来的信号。孙宏斌还为融创制定了“七年计划”：未来七年，融创全口径开发项目预计产生约3200亿元现金流，预计现金流总额中约20%可用于集团境外实体偿债；同时在未来七年或更长时间内仍会视市场情况及资产运营情况逐步出售资产，预计可增加整体流动性约600亿元。
淬火重生，凤凰涅槃。孙宏斌终于又回来了。
