在上海，如果你要接待一个第一次来沪的外地朋友，带他领略上海的历史文化和现代生活方式，新天地，几乎是所有人的第一选择。
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这座已经有着20余年历史的文化和社交目的地，位于上海核心的黄浦区，诞生于本世纪初。期间，经历了多轮的空间内容升级，依旧历久弥新。
持续的迭代和更新，让新天地的故事并没有画上句号。无论是在上海，还是在武汉、重庆、佛山，“新天地”与城市发展的故事一直在延续，并没有结束。瑞安集团希望打造的，是卓越可持续城市社区，或者可以理解为，还在不断生长的共创社区。
“商业建筑本身需要读懂这个城市，尊重这个城市，继而不断演变，这不仅能获得商业价值，更可以获得社会价值。”11月一个下着雨的上午，瑞安新天地行政总裁张斌在位于瑞安广场的办公楼里，接受了时代财经的独家专访。
唯一的新天地
1996年12月 瑞安集团与上海市卢湾区政府签订开发意向书，获得太平桥地区重建项目的开发权，第一期工程为“上海新天地”，遵循修旧如旧、保留特色、突显历史的改造主线，最终将这片浓缩了上海石库门历史的旧区，打造成为以石库门弄堂风情为主题的时尚地标。
2016年，该项目亦被《福布斯》评选为全球20大文化地标。无论何时走进新天地，这里几乎都门庭若市。
时代财经获悉，作为上海地标之一的上海新天地，客群组合颇有特色——分别来自周边办公和居住人群；上海城市的客群；国际客群。
“新天地的GAGR（企业营业利润增长率）年均复合增长率在20年里基本没有低于过5%，一些年份甚至是双位数增长。”张斌告诉时代财经。
在商业地产领域，GAGR的增长，反映了企业较好的运营资产能力，这个指标的增长，通常也会对应到项目资产的整体估值。
可持续的增长背后，来自该项目的不断迭代和更新，将社区看成一个生命体，逐步生长。上海新天地的定位，在过去的20年里，经历了两次变化。
早期，新天地定位是复合功能的Live-Work-Play-Learn社区（瑞安社区1.0），更多的是强调消费属性目的地，这也是中国商业地产早期的传统定位，把不同生活方式在一个社区里面呈现出来，让生活方式依托于周边的商业。
随着时代发展和电商的冲击，客户的购物模式开始发生变化。新天地也逐渐将定位变成了以社交和文化为导向的“生活方式目的地”社区（瑞安社区2.0）。在这个阶段，更多强调线下的体验，客户来到新天地，感受更多的是放松、社交。
“只有人感到舒适，才会有消费的欲望。”张斌说。
而可持续的生命社区，应该是没有边界的。所谓没有边界，应该是既没有物理边界，也没有心理边界。物理边界的打破，是上海新天地整个项目都与城市融为一体，无论是街区式商业，还是周边的写字楼、住宅，都匹配了整个城市的调性。而心理的边界，则需要瑞安联动更多群体，一起共创，继而打造这个社区。
因此，新天地正逐步发展成为瑞安社区3.0，即以人为本，融合线下和线上的体验与内容，多主体共同参与的共创社区。
这样的社区，应该既是生活场所，也是发展场景，更是生态系统。社区是城市、个人、商业合作者、员工共同协作，为实现美好生活和共同发展所创造的整合平台。这将是触发和深化社群互动的物理空间，是融合共同地域观和人地精神纽带的社会空间，是创造、社区精神的文化空间。
上海新天地
“这里将成为城市的舞台，我们也将邀请更多人参与表演。”张斌说。
为了打造更多的文化内核，瑞安也邀请了诸多艺术家参与到这个社区的共创中来。
今年8月，新天地与独立艺术机构UCCA（尤伦斯当代艺术中心）合作，打造“燃冉”青年艺术家孵化计划。希望通过三年合作，为青年艺术家建构一个容纳探索与创新的开放场域，开辟以上海大新天地区域为作品呈现舞台的艺术实验场，持续为中国青年艺术家群体提供广阔的创意展示平台、开放的实验空间与自由的创作环境，同时为其提供跨界探索的多元可能性。
上海新天地的成功，是否有可复制性？如果没有可复制性，怎么去把瑞安的商业故事说给资本市场听？
“瑞安的每一个产品本身是不可以复制的，但是产品理念确可以复制。”面对时代财经疑问，张斌解释说。
“我们的定位就是做城市最有影响力的那一部分产品，那么这样的项目本身就是稀缺的，本身就应该与这个城市的文化融合，这样的项目才生命力。但是我们的产品理念是一致的，这个理念是可以复制。”
在武汉汉口中心城区永清地块，定名为“武汉天地”的大社区，亦是瑞安集团将上海新天地模式和理念复制之后，打造成为的集住宅、办公楼、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目。
“项目开始建造前，我们用了3个月时间在武汉调研。看了很多当地的老房子，与武汉当地的文化研究院对话，并体验了武汉年轻人的生活方式，希望可以找出最能代表武汉的城市符号。”张斌告诉时代财经。
在3个月的调研走访中，张斌一直在寻找属于武汉的特色。如果说上海的城市历史记忆可以用石库门定义，重庆的城市历史记忆可以用吊脚楼定义，那么武汉呢？
“我们在一次开会的时候，总结出来发现原来武汉这个城市最大的特色就是包容。”张斌告诉时代财经。
在中国，只有两个城市前面可以加一个“大”字，分别是大上海、大武汉。
武汉这座位于中国中部的城市，九省通衢，吸纳了海派文化和中国文化，有着极大的包容性，而用物理空间来定义这样的包容，则成为张斌和他的团队的命题。
武汉天地
张斌和他的团队做了一次大胆的尝试。
“我们改变了自己固有的风格，也没有照搬上海新天地的模式，你可以看到在最终呈现的武汉天地里面一共有12处建筑，但没有两组建筑采用了同样的设计元素，所有元素都是完全打开的。”张斌向时代财经介绍。
在复制与不可复制之中，瑞安集团正在走出自己独特的商业路线。
可持续发展的商业
在张斌看来，这样的商业路线是可持续发展的，兼具了社会价值和经济价值。
时代财经亦与多家业内公司交流，瑞安集团除了新天地模式被同行对标学习外，其ESG亦是同行领先水平。根据国际机构MSCI的ESG评级，瑞安房地产获评A级。
“大概从1997年开始，瑞安就已经把可持续变成公司文化的基因，公司每个员工也一直从这个基因的角度去改善企业的经营方式。”张斌告诉时代财经。
在现场的采访中，时代财经也发现这家公司与诸多传统的房企不同之处：所有的会客都是用玻璃水杯，而没有任何一次性水杯；公司一直倡导无纸化办公，即便是采访提纲，张斌也并未要求打印，而是自己在电脑上查看。
今年11月，瑞安集团与LEED 绿色建筑计划的创立机构美国绿色建筑委员会（U.S Green Building Council，下称“USGBC”），在上海瑞安广场签署了国内首个办公楼深绿租赁合同，约定将在办公租区单元能耗方向展开合作。
只要租户通过减少对空调的使用达到了降低能耗的目标，瑞安就会给予相应的奖励。
经瑞安测算，若通过办公深绿租赁的方式能够带动上海的甲级办公楼租户与业主一起携手降低 10% 的空调能耗，等于节省了超过20，000个中国家庭的年碳排放量。
据此前瑞安新天地的一份招股书显示，截至2021年6月30日，瑞安新天地物业总建筑面积为200.52万平方米，其中52.7%位于上海。总建筑面积约83%或170万平方米已取得外部可持续发展及/或绿色认证。
“这是我们的一小步，希望可以给社区更多的反馈和可持续的影响，如果将来这个深绿的可持续创新方案能更大范围的推广和落地，可以预见产生更多能量和正面激励。”张斌说。
实际上，瑞安在十多年前，就去地产化，将自己定位为可持续的城市方案提供者，并扮演了四个角色。第一，是产业生态的培育者，承载有活力的、可持续的商业行为和产业形态。第二，是资本角色，避免一些项目需要在短期内做一些处置（更多需长期自持），能够实现长期的价值。第三，是无界空间经营者，让旗下每一个项目与城市无界融合。第四，是活力空间创造者，在这个空间，让人充满活力、创意和想象。
商业路线有了社会价值，如何去保证商业价值？
实际上，由于瑞安的差异化商业运营模式，项目获取多数来自地方政府合作勾地。加之瑞安的运营能力，将带来项目资产估值提高和租金回报提高的双向收益。
在瑞安的价值观里，更多的是希望找到与瑞安有着共同价值理念的城市和土地，去完成一个又一个商业项目，甚至让项目可以不停生长。
这一点，亦是瑞安独特商业路线带来的商业价值。与各类合作方之间互相认可价值观，让瑞安的社区在物理的空间上也在不断延申。
“城市的发展不会停下来，人类的经营活动不会停下来，我们需要长期的视角和好的产品来看待这里面的发展机会。”张斌说。
穿越周期的企业
过去几年，中国房地产高歌猛进之时，瑞安这样的“慢周转”模式，一度颇受质疑。较低的周转，不仅占用资金，也会损失一定的规模和利润。不过，正是这样有着长期主义基因的公司，面对中国房地产市场的剧烈波动，才有了可以穿越周期的能力，并可以逆周期获取项目。
张斌很喜欢读一本书，叫《百岁人生》。他认为，无论是个人还是企业，都需要有长期经营的思路。这样的经营观和商业路线，才可以在经济调整的周期中，获得机会。
这本由伦敦商学院管理学教授琳达·格拉顿著作的书中提到，“如果我们相信人生漫长，以此作为行动指南，那么我们就能建造宏伟的教堂；如果我们以财务年度为单位来设定计划，那么我们只能建起丑陋的商场。”
“中国建筑平均寿命35年，伦敦建筑平均寿命120年，巴黎建筑平均寿命105年。未来还会有很多老的建筑出现，怎么去帮助这些建筑焕发生机，并重新展现历史的底蕴和现代的美感，也是我们的重点之一。”张斌说。
亦如上海新天地，建造之初，就修缮了许多上世纪20年代的房子。历经百年的建筑，既是城市文化的代表，也是瑞安商业路线的价值。
新天地的故事，还在继续。
在张斌的设想中，未来可能还会有更多城市和土地，去与瑞安集团发生链接。每一个生长的社区，既给公司带来了长期的商业收益，亦给城市带来了文化延续的社会收益。
他正在期待，下一个更大的新天地。
