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记者|强亚铣
↑广东东莞商品住宅楼群楼盘。图据IC photo
12月26日，东莞市住房和城乡建设局宣布，暂停实行莞城街道等5个地区的商品住房限购政策。这意味着，东莞市全域取消楼市限购。这是继佛山之后大湾区又一个全面取消限购的城市。
取消限购后，东莞楼市如何？12月26日，红星资本局采访了东莞莞城街道、东城街道部分小区的二手房经纪人。一位来自贝壳平台的二手房经纪人告诉红星资本局，从昨日中午宣布取消限购以来，就有20多人来咨询二手房价格，取消限购前，一天只有5、6个人（来咨询）。据东莞市住房和城乡建设局数据，从存量房来看，2022年12月26日东莞存量房单日成交70套，比昨日增加60套。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向红星资本局表示，对于东莞来说，不能寄希望于外来投资客，因为投资买房未来会一直低迷，更重要的是把本地的需求潜力，通过发补贴、降地价、免税收、“先租后买”、共有产权等都多种手段，释放出来，才是稳定楼市的根本之策。
值得一提的是，不止佛山、东莞。红星资本局注意到，进入12月以来，已有荆州、芜湖、厦门、南京等多个城市宣布放松限购。
东莞全面取消限购
有中介称客户咨询量大增
12月26日，东莞市住房和城乡建设局在官网发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。通知称，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区5个地区暂停实行商品住房限购政策。上述区域的新房和二手房，需要网签满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易。
此外，东莞其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。
红星资本局注意到，东莞市一共有33个镇区，今年7月出台“704新政”后，已经有28个镇区取消限购，只剩下上述通知中的莞城街道等5个。而此次这5个镇区也暂停限购，意味着东莞市全域取消楼市限购。
值得一提的是，此前佛山全域取消限购后，成交量有明显回暖。克而瑞监测的数据显示，第50周（12月12日-12月18日）佛山二手住房成交面积10.8万平方米，环比上升19%、同比上升5%。取消限购后，东莞楼市情况如何？
12月26日，红星资本局采访了东莞莞城街道、东城街道部分小区的二手房经纪人。一位来自贝壳平台的二手房经纪人告诉红星资本局，从昨日中午宣布取消限购以来，就有20多人来咨询二手房价格，取消限购前，一天只有五六个人（来咨询）。另一位经纪人则表示，取消限购政策刚好赶上年底购房高峰，许多客户来咨询，今天一天就有10个人来问。“取消限购前，一天只有三四个人来问，比较少。”该中介表示。
限购取消后，东莞二手房市场迎来了一波增长。据东莞市住房和城乡建设局数据，从存量房来看，2022年12月26日东莞存量房单日成交70套，比昨日增加60套，环比上涨600%。从近一周存量房成交来看，东莞存量房日均成交套数为52套，取消限购政策当日的成交套数高于近一周平均水平34.6%。12月27日，东莞存量房单日成交59套。
据东莞住建局公布的数据，刚刚过去的11月，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖区的新房成交均价分别为26105元/平、33594元/平、40003元/平、31995元/平、59882元/平。
东莞年内6次调整楼市政策
专家：不能寄希望于外来投资客
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉红星资本局，东莞的退出限购、限售取代限购的模式，与不久前佛山的做法完全一致。
就在12月10日，佛山宣布执行了6年的限购政策全面取消。有市场分析指出，佛山是第一个全面取消限购的万亿级城市。东莞成为了继佛山之后，第二个全面取消限购的万亿级城市。
实际上，东莞今年的楼市政策已经有过5轮调整，释放出积极信号。先是在4月30日宣布，恢复个税购房政策，优化人才购房和新入户购房等政策。紧接着5月14日，东莞住建局出台“莞七条”，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，限售期由3年调整为2年，另外二孩三孩家庭，可以多购买一套住房。
7月4日凌晨，东莞出台重磅“704新政”，宣布将住房限购区域缩小为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，同时解除其他28个镇区的限购政策。8月26日，东莞宣布下调房贷利率，首套非普通住房，首付比例由40%调整为30%。11月9日，东莞宣布新房可85折销售。
但密集调控松绑下，东莞楼市表现却较为乏力，只有“704新政”在一定程度上刺激楼市回暖。据中指研究院，东莞今年7月的“解限”政策力度较大，短期内也带动了市场成交的回升，消化了大量购房需求，商品住宅成交量以3689套创下年内新高。中指研究院指出，进入到传统“金九银十”阶段，市场成交不但没有持续走高，反而在政策利好消化后持续走低，10月份商品住宅成交套数不足2000套。
李宇嘉向红星资本局表示，前期政策纾困尽管很频繁，但是从市场销售和需求端来看，房地产市场仍旧比较疲弱。特别是像东莞这样的外来人口占比非常大的城市，生产和生活服务业的比重比较大，生产制造型的民营企业私人企业很多，受疫情、出口下降、内需疲弱的影响比较严重。地方财政实力也下降比较明显，迫切需要房地产市场稳定。而东莞1053万常住人口中，超过一半的非户籍人口主要住在城中村，全市的住房自有率也只有50%左右，住房亟待改善。
“对于东莞来说，不能寄希望于外来投资客，因为投资买房未来会一直低迷，更重要的是把本地的需求潜力，通过发补贴、降地价、免税收、‘先租后买’、共有产权等多种手段，释放出来，才是稳定楼市的根本之策。”李宇嘉对红星资本局表示。
厦门南京等多个城市放松限购
超330个省市（县）发布楼市宽松政策
不止佛山、东莞。红星资本局注意到，进入12月以来，已有荆州、芜湖、厦门、南京等多个城市宣布放松限购。
12月5日，湖北荆州发布稳楼市新政，提出实行购房房款补贴、实施购房契税补贴、优化公积金贷取政策等十项措施。同一时间，安徽芜湖发文支持多子女家庭（含二孩及以上）首次公积金贷款购房，上调贷款额度。
12月6日，厦门日报报道称，记者从厦门市住房行政主管部门获悉，自2022年12月5日起厦门市岛外限购政策略有调整，即非本市户籍无房家庭和个人可在岛外限购1套房，岛内限购政策不变。
12月21日，据“南京发布”微信公众号，近日，南京市召开“强信心 添动力 促发展”系列主题新闻发布会第二场“拓展市场 提振消费”专场。其中提到，加大支持改善性住房需求，对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房。这也意味着，南京成为首个取消外地购房者社保、个税要求的核心省会城市。
据克而瑞研究中心统计，2022年，各省市出台595次房地产松绑政策。而根据中指研究院统计，截至12月26日，全国已有超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条。
除了上述红星资本局梳理的城市之外，克而瑞研究中心举例到，如杭州、南京等39城放松限购，适度调降二手房或外围区域限购条件，宁波、佛山更是全面取消限购。济南、厦门等111城放松限贷，重庆、长春等超过81个城市首套房最低首付比例已经降至2成，苏州、济南等超54城支持改善性需求释放，调降二套房首付比例，例如苏州首付最低30%，郑州、兰州等57城执行认房不认贷，促进置换需求入市。
对于2023年，克而瑞研究中心展望，一线及强二线城市调控政策或将局部放松，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。在佛山全面取消限购之后，预计弱二线及三四线城市或将效仿全面取消“四限”，以便支持刚性和改善性需求，促进市场尽快回稳。
