前配偶擅自将房屋低价出售他人,法院判决:合同无效!

2023-02-02 13:28:58 来源:北京日报客户端

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(资料图)

夫妻离婚协议中约定房屋归女方所有,男方却早在离婚之前与他人签订了涉案房屋的买卖合同,且约定的交易价格远低于市场价。女方起诉要求确认房屋买卖合同无效并腾退返还房屋、支付律师费。近日,海淀法院经审理,判决支持了女方请求确认合同无效的诉讼请求。

原告周女士诉称,她与张先生原系夫妻。2008年,双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2014年下半年,张先生通知她说杨先生与辛女士结婚需较长时间租住涉案房屋,她虽极力反对,但张先生执意将房屋门卡、钥匙等交付杨先生与辛女士。2020年,她与张先生离婚,约定涉案房屋归周女士所有,房屋贷款也由周女士自行偿还。周女士向杨先生、辛女士提出收回房屋,但遭到拒绝,此时周女士才得知张先生早已于2016年在周女士不知情的情况下与杨先生签订了房屋买卖合同,约定交易价格550万元,远低于当时房屋的市场价格。周女士认为张先生在签订房屋买卖合同时,涉案房屋系她与张先生的夫妻共同财产,张先生无权擅自出售房屋,现双方协商未果,故将张先生、杨先生、辛女士诉至法院。

被告张先生称,2014年,其曾与杨先生的叔叔达成协议,约定房屋由杨先生他们居住,将来再办理过户。为了办理物业相关手续,其才与杨先生签订了房屋买卖合同,合同中约定的房屋价款为550万元,当时该房屋的市场价格为1200万元左右。后其与周女士离婚,周女士对于其出售房屋的事情不知情,现其请求法院依法进行裁决。

被告杨先生、辛女士辩称,2014年6月,其夫妇二人与张先生、周女士以口头方式达成房屋买卖合同,约定将张先生、周女士名下的涉案房屋出售给他们,购房款为550万元。口头协议达成当月,张先生与周女士将房屋交付给他们,房屋一直由其夫妇居住使用,相关费用也一直由其缴纳。2014年7月5日,杨先生转账支付购房款300万元。2016年4月24日,张先生与杨先生补签了《北京市存量房屋买卖合同》。2016年6月30日,杨先生又转账支付购房款200万元。在口头达成房屋买卖合同时,张先生与周女士告诉他们涉案房屋有贷款尚未偿还,且张先生与周女士希望使用房屋的学区名额,故其未支付剩余50万元购房款,亦未催促办理房屋过户手续。现其认为房屋买卖合同是各方真实意思的表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同,故不同意周女士的诉讼请求。

在案件审理过程中,张先生表示其没有将出售房屋的事情告知周女士;在离婚时,其没有看离婚协议的内容就签了字;其与杨先生的叔叔有约定,杨先生的叔叔帮助其办一些事情,故在明知房屋交易价格较低的情况下,将房屋出售给杨先生。同时,法院依周女士申请,委托房地产评估公司对涉案房屋在2014年6月15日的市场价值进行评估,评估意见为952万元。

法院审理后认为,涉案的《北京市存量房屋买卖合同》签署人是张先生与杨先生,辛女士在庭审中明确表示追认杨先生签订合同的行为。在杨先生、辛女士未能提供充足有效的证据证明其与张先生、周女士就购买房屋达成口头约定的情况下,该合同应当认定为张先生与杨先生、辛女士签订的合同。购买房屋无论对于出卖人,还是买受人而言均属于重大事项,按照交易惯例,出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格,故法院据此认定张先生、杨先生、辛女士在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见,张先生与杨先生、辛女士约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格,而该行为客观上对于周女士的利益造成了损害,法院认定张先生与杨先生、辛女士构成恶意串通,损害了第三人利益。鉴于此,张先生与杨先生、辛女士于2016年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属于无效合同。

关于周女士要求杨先生、辛女士返还房屋的诉讼请求。因房屋买卖合同是张先生与杨先生、辛女士签订的,杨先生、辛女士基于该合同居住使用了涉案房屋,周女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同,但周女士基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、辛女士返还房屋,缺乏相应的法律依据,故法院对于周女士的该项诉讼请求,不予支持。

宣判后,杨先生、辛女士提起上诉,二审维持原判,该判决现已生效。

责任编辑:ERM523

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