上周获批之后，华夏杭州和达高科产业园REIT（下称“华夏和达高科REIT”）将于本周三（12月7日）启动询价。在发行流程持续推进下，全国首单生物医药产业园REIT距离上市越来越近，全市场公募REITs的数量将进一步扩容到24只。
在公募REITs大扩容背后，一方面，密集出台的相关政策在持续保驾护航，底层资产类别持续多元化。从2020年4月启动公募REITs试点工作至今，全国发布的与REITs相关的文件超过1000份；另一方面，因各类资产底层回报率差异和资金偏好等多因素影响，公募REITs的二级市场已出现分化。很显然，随着投资标的持续丰富，资本市场的价值发现功能也在逐步见效。公募REITs不再是上市即大涨的“躺赚”标的，这类标的更适合长期持有，对投资人的产业研究、基本面分析等能力也提出了更高要求。
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未来3~5年
形成万亿元级市场
根据华夏和达高科REIT最新发布的询价公告，该基金询价日定于12月7日，询价期间为2.526元/份~2.930元/份；发售份额为5亿份，分为初始战略配售、网下初始发售、公众投资者初始发售三部分，各自份额分别为3.15亿份、1.295亿份、0.555亿份。
值得一提的是，华夏和达高科REIT既是公募REITs扩容的最新案例，也是全国首单生物医药产业园REIT．该项目的首发标的资产为位于杭州经济技术开发区的和达药谷一期和孵化器两个项目。截至2022年6月30日，该标的资产的市场估价为14.24亿元。按照华夏基金预估的首募12.76亿元的规模测算，该项目2022年11月1日至2022年12月31日预测年化分派率为4.53%，2023年预测年化分派率为4.64%。华夏基金相关人士表示，生物医药产业是典型的资金密集型和技术密集型产业，其产业培育发展需要更专业、更系统的软硬件配套设施及服务，对园区的黏性较强，搬迁频率低，承租能力强。而且，基于园区内成熟的生物医药产业生态，退租风险相对较小，行业上下游企业可以迅速填补退租面积，空置周期大幅缩短。
据此来看，包括华夏和达高科REIT在内，全市场公募REITs数量将达到24只。华夏和达高科REIT也是华夏基金旗下第6单公募REITs产品，而华夏基金是目前公募REITs布局产品数量最多的基金管理人，在管公募REITs规模超155亿元。
华泰证券资管认为，我国境内公募REITs已稳健起步，随着法律框架、业务规则、价值链条的不断完善，市场仍将稳步扩容，通过盘活存量、带动增量，推进资产投资的模式创新，以直接股权融资的路径，来促使资金市场更高效服务于实体经济。短期来看，2023年末REITs上市数量或达60只、市值1500亿元是较确切的预期，未来3~5年形成万亿元级市场更值得期待。
支持文件超1000份
从证券时报记者跟踪的情况来看，在公募REITs大扩容趋势下，底层资产的持续丰富，与相关政策的支持有着密切联系。两者的充分互动，在产品发行过程中得到了清晰呈现。据不完全统计，自2020年4月30日公募REITs制度发布，至2022年11月15日，期间全国发布的与REITs相关的文件已超过1000份，其中中央机关及部委文件91份，31个省及区域文件为1060份。其中，政策文件前三强分别为广东省（102份）、浙江省（98份）、重庆市（81份）。
以最近备受关注的地产行业为例，央行和银保监会在发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中指出，要稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。此外，在近期发布的资本市场支持房地产平稳健康发展五项举措方面，公募REITs占据了一席之地，要求推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。
前后呼应。早在今年5月中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布的《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》也提到，在推动保租房REITs业务规范有序开展的基础上，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs．从5月至今，顺利发行、成立、上市的保租房REITs产品数量已达4只，分别为中金厦门安居保租房REIT、红土创新深圳人才安居保租房REIT、华夏北京保租房REIT、华夏基金华润有巢保租房REIT。
此外，在文旅资产项目方面，继此前相关政策鼓励推动文化和旅游基础设施纳入不动产投资信托基金（REITs）试点范围后，中航基金近日与山东龙冈旅游集团签订合作协议，拟以龙冈旅游集团旗下5A级景区——山东地下大峡谷和沂水萤火虫水洞旅游区，作为底层基础设施项目资产申请发行公募REITs。
价值发现与行情分化
在政策支持和资金追逐下，目前公募REITs的资产类别已较为多元化，但受资产底层回报率差异和资金偏好等多因素影响，公募REITs的二级市场已出现分化。显然，在标的增加之后，资本市场的价值发现功能已在逐步见效。
比如，和此前上市首日即涨停不同，近期上市的两只高速公路类资产REITs出现了破发现象。数据显示，22只上市交易的公募REITs源于6类不同资产类型，4只上市至今录得负收益的产品均为传统的高速公路类资产项目，涨幅居前的产品则是产业园、能源、仓储物流等资产项目。
中航基金副总经理、首席投资官邓海清表示，REITs产品总体上可分为产权类和特许经营权类两大类，其中产权类股性较重，特许经营权类债性较重，二者的影响因素不同。同时，不同地区的经济发展情况、人流物流受影响情况不同，底层资产的经营业绩不同，也会导致二级市场表现分化。
具体而言，天风证券研报则认为，交通基础设施类REITs属于特许经营权类REITs，拥有的底层资产为高速公路的经营权而非所有权；高速公路类REITs的可分配现金流，主要依据收取车辆通过高速公路的过路费，而主要变量为通行车辆，其波动较大，这或是交通基础设施类REITs上市首日涨幅较低的原因。
为此，天风证券建议投资者关注受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs等；同时，具有稳定现金流、分红率较高的REITs类型也值得关注。
