继三季度“第一支箭”中债增担保的中票政策落地后，11月以来，从“第二支箭”的交易商协会2500亿元发债额度，到“第三支箭”地产企业股权融资支持，以及“金融十六条”指导银行授信超2万亿等政策的相继出台，地产行业已迎来信贷周期的实质性反转。
不过，值得注意的是，相较于房企在境内获得了包括央行、交易商协会、商业银行、证监会等“总部”机构的融资支持，地方和境外的融资支持相对缺位。而近期包括碧桂园、龙湖等优质民营房企相继获得了“内保外贷”增信及“央地合作”增信支持，进一步提升了政府为房企增信的力度，并形成了全方位融资支持的闭环。
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“央地合作”增信新模式落地 撬动地方机构的支持力度
近日，碧桂园在深交所簿记发行10亿元公司债。该期债券是深交所落地的首批“央地合作模式”民营房企融资支持试点项目，体现出监管机构对优质民营房企基本面和持续经营能力的高度认可。
据悉，“央地合作”增信模式是指由全国性证券类金融机构、地方担保公司及证券公司在内的多方协作为房企融资提供担保增信的新探索。
该模式不仅是“第一支箭”的升级版，更进一步地推进金融市场对地方性增信的认可度，撬动了地方机构对于地产行业融资支持的杠杆，从而促进民企房企在公开市场融资持续恢复。
具体到碧桂园此次发行的10亿公司债，其为包含两个子品种的债券。其一“22碧地02”规模为8亿元，由中证金融和中信建投联合创设全额信用保护凭证，即所谓在“央”级层面的增信，票面利率为4.88%。其二“22碧地03”规模为2亿元，发行票面利率4.0%，则是由广东中盈盛达提供担保，即所谓“地”级层面的增信。
据悉，中盈盛达是广东三级国资参股的融资担保公司，也是佛山本土唯一一家主体评级达到AA的融资担保公司。中盈盛达担保的20%额度较中证金融担保的80%额度，利率还要低0.88%，这可以在相当程度上推进金融市场对地方性增信机构的认可度，从而发挥“央”级机构的带动效应，撬动地方增信机构庞大毛细血管的动员力量，据悉，截至2021年底，我国融资担保直保余额达到4.2万亿元，与2012年的1.8万亿元相比，增长了2.3倍，地方增信潜力巨大。
此外，“央地合作”增信需要中国证监会、广东证监局以及佛山市金融局等多个部门的支持。因此可以预见，后续包括碧桂园等优质房企在内，还有更多来自于地方增信机构担保的债券发行，进一步丰富了融资来源。
“内保外贷”缓解境外偿债、融资压力
从满足房企境内多样融资需求，政府对于房企在境外市场融资的支持也是精准扶持。
11月21日，在人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上，央行副行长潘功胜就曾表示，要通过“内保外贷”业务跨境增信支持房企海外融资，并表示要加大对优质房企相关业务的支持力度。
前述“内保外贷”，是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。
之所以说“内保外贷”是精准政策，是由于以往海外市场作为内房企融资的重要渠道，融资额占比一度超过了30%。但自去年以来，由于多家房企出险，境外信用债融资逐渐趋于冻结。克而瑞数据显示，今年以来重点监测百家房企的境外发债极度萎缩，到了10-11月，甚至连续两月没有房企发行境外债。
而明年1季度又恰逢内房企海外债偿债高峰，据中指研究院监测数据显示，2023年第一季度房企待偿海外债规模超过1000亿元人民币，偿债压力较大。因此，为了避免更多房企境外债出险，“内保外贷”能精准地给予优质房企以及时的支持，改善未出险房企离岸市场信用环境，正常化“借新还旧”的融资惯例。
与中央经济工作会议精神、“央地合作”增信一脉相承地，“内保外贷”首先惠及的还是优质民营房企。据悉，在龙湖集团获中国银行7亿元“内保外贷”支持额度后，近日中国工商银行也拟为碧桂园提供规模为3亿美元的“内保外贷”额度。
对于碧桂园来说，目前年内已无到期境外优先票据，到明年中到期公开市场债务也仅有约160亿元左右，公司账面短期资金充足，加上“内保外贷”的支持，境外融资将实现平稳过渡和更新，这或许也是为何相关政策首先惠及的是优质房企的原因。
实际上，从商业银行方面来看，目前房企境外债违约给银行带来的风险敞口同样不可小觑。“内保外贷”能够让符合条件的房企修复流动性的同时，也可以减少银行没有必要的风险损失，从而以实际行动维护经济金融稳定大局。
