小市值房企股价躁动！证监会再发文允许房企借壳 中长期将加速行业整合
21世纪经济报道记者 杨坪 深圳报道
12月22日，地产板块再度躁动，其中小市值房企成为大涨的主力军。当天，中天服务（002188.SZ）、南都物业（603506.SH）直奔涨停，南国置业（002305.SZ）、深深房A（000029.SZ）、阳光股份（000608.SZ）等纷纷跟涨。
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允许符合条件的房企借壳上市，成为A股小市值地产股股价大涨的主要推动力。前一日，证监会官网发文称，将大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。“允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。”
21世纪经济报道记者梳理发现，该消息早在一个月前就已被明确提及。今年11月28日，证监会就“资本市场支持房地产市场平稳健康发展”答记者问中，曾明确“允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司”。
前资深投行人士王骥跃也对本报记者指出：“之前（监管层）就已经明确了的相关政策，现在属于旧闻重提。而目前有资金实力借壳的民营房企并不多，龙头该上的都上了。”
短期市场影响或有限
自2008年起证监会对房企在A股上市进行收紧，此后上市房企多为借壳上市。但2010年，“国十条”等房地产调控政策发布后，涉房企业的A股IPO、借壳上市及再融资被实质性叫停，至今12年的时间里，A股市场再没有房企IPO的案例，借壳案例亦寥寥无几。
而今年11月以来，证监会关于房地产企业股权融资、并购重组等一系列的松绑政策，对于行业而言无疑是重大利好，引发一系列市场躁动。
11月28日，证监会网站发布的《就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》明确表示“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”。次日房地产指数即狂飙7.25%。
其主要内容包括“允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持’同行业、上下游’整合。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进受访指出：“此处明确了对房企重组上市落实了宽松政策，尤其是提及发行股份或支付现金购买涉房资产。其对于目前暴雷企业和优质房企都有较好的优势。其中暴雷企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，而对于优质房企来说，则有收购或控制此类企业的机会。重组上市工作重启，也是目前房企存量债务过大下的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。”
23天后，证监会官网再度重申“允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组”，被市场视为是“鼓励房企借壳上市”的重磅积极信号，或对地产企业上市融资带来提振。
根据21世纪经济报道记者不完全统计，截至12月22日晚收盘，市值在100亿以内的A股房企合计73家，其中深振业A（000006.SZ）、奥园美谷（000615.SZ）、阳光股份等多家企业在11月28日至今累计上涨超10%。
不过，在部分行业人士看来，“允许房地产借壳”这一项表态的重申，短期内影响或有限，须谨慎炒作。
“首先很重要的问题是，目前民营的房地产企业自身经营都很困难，这个时候借壳的可能性不大。另外从市场（炒作）的角度，现在借壳的都是热门概念涨幅大，这次政策放开但是借壳的标的都限制在了地产行业之内，也就是直接借壳地产行业的标的，壳炒作和地产借壳我觉得意义不大，而且现在的房企不像过去财大气粗，没有心思去玩这些游戏。”沪上一名资深投行人士受访指出。
引导地产行业加速整合
值得一提的是，根据证监会相关规定，房地产企业的借壳标的也须为房地产行业上市公司。
“该一规定是把房企借壳这个事情限定在了产业重组的范围，这说明证监会的放开是一种有条件的放开，将引导地产行业进行整合。”前述投行人士表示。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水也指出，允许符合条件的房地产企业通过重组“借壳”上市，重组对象须为房地产行业上市公司，可同时盘活两类存量资源。对于拥有土储资源的非上市企业，可以借机将地产部分分剥上市，有利于盘活优质资产，通过资本市场的认证开辟股权融资渠道。对于被重组的企业，一方面获得优质资产的注入，另一方面借助优质房企的加持重新获得融资能力，起到盘活存量风险资产的作用。此外，对于双方来说，均可借机实现扩大资产、提升权益规模。
“新举措达到了多项共赢的目的。从主体来看，非上市优质房企、上市房企获得重组机会；从效果来看，房企获得融资，资产负债表得以优化；从全链条来看，上下游得到全面整合的机会。”刘水进一步表示。
