2022年，一个数字给4亿人减了负。
据统计，我国背负房贷的家庭有2亿户，若以一户家庭由夫妻2人共同还房贷计算，我国的“房奴”群体达到4亿，约占我国总人口的28.3%。今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）一降再降，1月降至4.60%；5月，又降至4.45%；8月，再降至4.30%，年内累计下调35个基点，成为LPR调整幅度最大的一年。
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“房奴”惋惜买早了
周美（化名）是今年9月在上海购买首套房的95后。当10月1日起公积金贷款利率下调时，她觉得自己很幸运，不过两个月后，她扼腕叹息：“还是买得太早了！”
与6、7月上海天气的炎热形成鲜明反差的是楼市的冷清，周美的买房计划从去年耽搁至今年，主要原因就卡在首付比例和贷款利率上。“上海二手房贷款自去年8月实行‘三价就低’政策（银行根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价，选择其中最低的价格来审批贷款额度）后，我周围准备买房的朋友都因为这个拿不出足够的首付，有的看房子花了近一年时间，有的只能舍近求远，甚至远到金山、崇明了。而且当时贷款利率太高，等候银行放贷的时间长。”
当时，房贷利率冲到5.5%-6%。不到一年，房贷利率“过山车”由上坡转为下坡。自2019年实行LPR浮动定价机制以来，2022年成为LPR调整次数最多的一年，两次“双降”，一次“单降”。2022年1月，1年期LPR下降10个基点至3.70%，5年期以上LPR下降5个基点至4.60%；5月，5年期以上LPR大幅下调15个基点至4.45%；8月，1年期LPR下调5个基点至3.65%，5年期以上LPR再次下调15个基点至4.3%。
由于5年期以上LPR与房贷利率直接挂钩，全国的房贷利率随之持续下滑。融360发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP（基点）；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房贷款利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。一些城市的首套房贷利率甚至跌破4%，比如，大连首套房贷利率降至3.95%，石家庄等地降至3.8%，清远等地最低触及3.7%。
对于降利率的重要性，中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌此前曾表示，表面看中国的金融市场平稳，但实际上从信贷市场来看，可以看到房地产市场不乐观。如果房地产市场过度下行，则会有信贷塌方的危险。
“重点还是降低房贷利率，推动房贷利率的市场化竞争，把利率真正给降下去，把大家买房的成本降下去。房地产市场已经出现非常严重的分化，未来相当长时间可能就是易冷难热，大部分城市面临销售房价不景气，只有极个别的大城市可能有房价上涨的压力。”张斌表示。
周美最后顺利“上车”得益于上海“三价就低”的悄悄松绑。上海某股份行员工对《国际金融报》记者透露，之前房产的银行评估价通常都是市场价打对折，现在基本都能达到市场价的8成。评估价高，贷款额度就高，相应的减少了购房者首付的压力。
周美表示，虽然松动的幅度不大，但对于捉襟见肘的刚需购房者来说也是一大利好，再加上房贷利率下调助推一把，就“上车”买房了。
“高位上车”购房者提前还贷
LPR下调让观望的“刚需党”跃跃欲试，对于“高位上车”的购房者则没那么友好，因此出现了罕见的提前还贷潮。按理来说，首套房贷是大多数人一辈子能够借到的最低利率贷款，随着通货膨胀的趋势，未来按揭贷款偿还压力会越来越小，就像父辈买房时每月两三千元的房贷在当时是工资的一半，而二三十年后的今天只占工资的五分之一。
2022年，居民加杠杆的意愿不浓，去杠杆的意愿却很强烈。王明（化名）在去年7月买房“高位站岗”，购房时的房贷利率高达5%，没想到今年利率一降再降，目前只有4.65%，觉得非常魔幻。放眼全国其他城市，湛江、济宁、武汉、贵阳、天津、包头、石家庄、昆明、大连、温州、泉州、清远、襄阳等20多个城市的首套房贷利率已降至4%以下，与去年房贷利率最高值差距超过2个百分点。以洛阳为例，去年6月房贷利率为6.37%，而目前仅为4.1%。
同样是200万元住房按揭贷款，还款期限30年，按照等额本息还款方式，当利率为6.37%时，每月需还12470.86元，总支付利息248.95万元；当利率降为4.1%时，每月需还9663.97元，总支付利息147.9万元，总共可节省利息101.05万元。
“我现在存了一点钱就想提前还贷，不然太亏了，光利息就相差这么多，而且现在根本没有什么好的投资渠道可以挣这么高的利息。”王明表示，去银行办理提前还贷时，还碰到一对前来咨询提前还贷的夫妇。
华东某股份行的客户经理对记者坦言，今年提前还贷的客户太多了，现在申请大概需要等45个工作日。而此前正常情况下，银行审核大约需要3-7个工作日。
除了因为利差想要提前还款的人士，另一部分购房者则是在比较了理财收益后选择提前还款。“我个人觉得提前还贷很香，并不是冲动或者跟风之举。”上班多年的李华（化名）对记者表示，自己算了笔账，理财产品的年利率目前在3%附近，而房贷利率在6%左右，她选择的月供不变、期限还款缩短的提前还贷方案，一次就帮她节省了近50万元的利息。
“如果明年理财市场仍然低迷，我依旧会选择提前还贷。”李华表示，“我周围的人几乎都想提前还贷，没有能够执行成功的是因为银行方面的限制。”
银行应对提前还贷潮
在过去，办理提前还贷是一件很方便的事，银行通常在收到申请后2-3周内便会作出反馈。但记者发现，这样简便的流程在今年夏天出现变化。
8月初，交通银行发布公告称，对提前还款补偿金收费标准进行调整。公告表明，提前偿还个人按揭类贷款将收取还款补偿金，为提前还款本金的1%。此后公告引起网友热议，在“一日游”后便被撤下，但其余银行也悄悄改变提前还贷的流程，变相劝退提前还贷的人群。
如今一些银行表示，提前还贷需线上预约，但目前线上预约额度已满。还有银行App表示目前系统在升级，需要等过段时间再看。“之前是随时都能线上还贷的。”王明表示，现在很难约上，即使约上了也要再等一个月。
“现在申请要等到明年了。”某国有大行的客户经理对记者表示，12月系统需线上升级，所以要预约也要排到明年。据业内人士透露，年底银行也有贷款指标，因此希望尽可能保住存量贷款。
提前还贷，压力最大的是银行。“站在银行的角度，当然并不希望客户提前还贷，一方面房贷客户都是优质客户，银行不希望流失，另一方面是各支行本身背负着贷款压力，提前还贷会影响贷款目标。”上述银行客户经理表示。
对于购房者而言，提前还贷后利息的改变是立竿见影的。“你会发现要还的钱中一大部分是利息，谁愿意做一辈子房奴呢？还完贷款整个人都轻松了，如果能在十年内还完，我可能会辞职旅游，再也不用背着生活压力打工。”李华表示。
这是房地产去商品化逻辑的体现，随着房地产更加回归居住属性，居民的资产配置也将发生结构性迁移，提前还贷也是其资产配置再平衡的体现之一。
星图金融研究院研究员黄大智对记者表示，提前还贷潮的背后反映了居民的两个预期：一是居民对于未来收入预期下降，另一个是对近期投资收益率的悲观，认为未来一段时间内理财投资收益率要低于房贷利率，两种情况共同导致居民提前还贷潮。
但对于银行来说，其盈利模式便是赚取贷款利率和储蓄利率的利差，如果提前还贷金额达到了一定的高度，可能会对其日后资金计划有所影响。中国银行表示：“目前我行提前还贷人数相较年初有一定幅度增长。客户申请提前还款后，我行将为存足资金、达到扣款条件的客户，依照申请先后顺序有序进行提前还款操作。”
工商银行表示，“将继续坚持‘房住不炒’定位，优先支持刚需及改善型置业者需求，在符合监管要求的前提下，加速个人住房贷款的投放。”
农业银行副行长林立表示，已有小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，主要是基于客户自身财务规划，与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。
LPR下调惠及实体经济
LPR利率下降除了以显而易见的方式影响每位还贷者外，还如同细雨春风般温暖着实体经济。今年以来，LPR多次下降对贷款利率的引导作用正在显现，实体经济融资成本已经明显降低。
“为什么今年LPR出现多次下调，背后最重要的原因是为实体经济融资需求引入金融活水。因为今年受到疫情的影响较大，全年的经济数据企业端和居民端都不尽如人意，所以说通过调降LPR，能够很好地降低贷款加权平均利率。”黄大智表示。
中国人民银行公布的第三季度货币政策执行报告显示，9月，贷款加权平均利率为4.34%，同比下降0.66个百分点。其中，企业贷款加权平均利率为4.0%，同比下降0.59个百分点，处于有统计以来的低位水平。
“创业担保贷款政策太照顾我们小微企业了，我还是第一次用上利率这么优惠的贷款！”物业服务公司融成伟业负责人李向玉感慨道。受疫情影响，该公司面临资金短缺困境，通过银行主动走访，北京银行中轴路支行向企业讲解创业担保贷款政策，并及时联系首创担保公司，为企业制定贷款服务方案，最终提供了300万元、期限24个月、实际利率2.2%的贷款。有了这笔贷款支持，企业顺利开展搁置已久的人员招聘，业务越做越大。
明年一季度LPR或再降
“考虑到明年初银行面临‘开门红’任务，在信贷亟待发力的情况下，LPR调降可有效带动实体融资成本下降，推动信贷扩张；同时，金融支持地产‘16条’措施出台后，按揭贷款等仍在低位徘徊，也需要信贷政策进一步配合，推动地产销售和投资回升。因此，明年一季度LPR调降或存在可能，且以能够更好支持实体的5年期以上LPR调降最为必要。”民生银行首席经济学家温彬对记者表示。
据悉，为了“开门红”贷款投放任务，已有银行在总行层面单独成立了一个按揭部门，意在促进放贷，提振买房消费，可见对房贷投放的重视。专家认为，实体经济融资成本下行势头还将继续，虽然12月LPR报价并未下调，但年底新发放企业贷款加权平均利率将续创历史新低，新发放居民房贷利率也有望延续小幅下行势头。
5年期以上LPR未来是否还会再降？不少专家给出肯定的答复，不排除报价行从维护全年资产收益角度考虑，推迟到2023年一季度再下调5年期以上LPR报价的可能。温彬认为，这样既可以有效促进信贷增长，又给予银行进一步降低负债成本的时间窗口，具备可行性。
“目前，实际贷款利率已在前期较低水平上进一步下降。”东方金诚首席宏观分析师王青认为，明年5年期以上LPR仍有下行空间。
