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【申万房地产】建发股份收购点评：拟现金收购美凯龙，相互赋能提升协同效应，重申买入评级 ●拟收购美凯龙30%股份，资产区位优势明显、提升供应链业务间客户协同效应 公司公告，与美凯龙控股股东红星控股、实控人车建兴签订协议，拟现金收购美凯龙13.04亿股股份、股份占比29.95%，交易对价不超63亿元，交易后公司可能成为美凯龙控股股东。截至22年末，美凯龙经营94家自营商场、284家委管商场、战略合作经营8家家居商场、特许经营授权57家家居建材项目。公司自营94家商场总建面达838万方，项目多布局在核心一二线城市核心地段，具备难以复制的区位优势。截至22Q3末，美凯龙投资性房地产963亿元，同比+3%，16-21年CAGR增速+7%。建发股份收购美凯龙后有利于与供应链业务形成更好的客户协同效应；此外建材与地产业务也可以互利合作。 ●阿里拟溢价换股美凯龙、认可价值，跨界合作赋能新零售、实现线上线下融合 红星控股19年5月向阿里巴巴发行44亿元的可交换公司债；目前债券余额41.09亿元，阿里巴巴有意向以8.44元/股在2023年期间换股2.48亿股股份，股份占比5.7%；此外阿里巴巴21年10月通过参与股权融资获取股份占比0.98%，换股后阿里巴巴预计合计持有6.7%股份，同时仍有20.14亿元可交换债可换股，将成为美凯龙重要股东。阿里巴巴溢价换股更为深度绑定与美凯龙合作，实现线上线下交互融合，更好赋能新零售。建发股份此次收购价格不超4.83元/股，较每股净资产12.46元/股折价61%，同时也较阿里巴巴换股价8.44元/股折价43%，表明了阿里巴巴对于美凯龙价值的认可。 ●公司22年销售拿地跑赢行业、积极扩张，料收购美凯龙不会影响地产积极扩张 根据CRIC公布的12月百强房企销售排行榜，建发房产2022年全年实现销售金额1,703亿元，同比-0.5%；算上联发集团后，公司2022年全年实现总销售金额2,158亿元，同比-7%，跑赢行业。根据克而瑞数据，公司2022年全年销售额全国排行第8名，较21年末继续提升9名，实现逆境中的弯道超车。公司22H1拿地金额631亿元，同比-50%；拿地/销售金额比高达77%、拿地/销售面积比84%；拿地持续积极，我们判断收购美凯龙也不会影响地产业务积极扩张的步伐。 ●投资建议：我们维持22-24年归母净利润预测为66.5、76.6、87.8亿，对应22/23PE仅为5.8X/5.1X，我们看好公司将凭借房地产和供应链业务的双轮驱动、实现双重高增，维持目标价为19.73元/股，重申“买入”评级。
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